Rénovation plutôt que construction, la grande tendance de l’immobilier
En immobilier, mieux vaut miser sur la rénovation des bâtiments plutôt que sur la construction de nouveaux habitats. Du gouvernement aux acteurs de l’immobilier, le constat est le même partout : rénover est plus rentable que construire du neuf !
Construire du neuf en immobilier : un choix vorace
Bâtir du neuf en immobilier utilise de nombreuses ressources et matières premières. Ne serait-ce que pour la construction. Au vu de la consommation actuelle de granulats, de sable et autres ciments, il faudrait prélever pas moins de 1,3 milliard de tonnes de matériaux jusqu’en 2050, bien plus que ce que n’exige la rénovation. Or les réserves de sable, nécessaires à la construction, prélevées dans la mer – le sable du désert ne convenant pas- s’amenuisent à grande vitesse. Et leur disparition risque de provoquer des catastrophes écologiques.
Autre ressource – et non des moindres – que dévore le bâtiment : le foncier. L’artificialisation de terrains dédiés à la construction immobilise des terres qui pourraient être cultivées. Et la surface concernée n’est pas uniquement celle du bâti. Un nouvel édifice suppose aussi la mise en place de multiples infrastructures : raccord en eau, électricité, et même routes pour atteindre les nouveaux bâtiments qui s’éloignent des centre-villes…
Réduire de manière décisive l’artificialisation des sols est d’ailleurs l’un des objectifs du gouvernement actuel. Les ministères de la Transition écologique, de l’Agriculture et de la Cohésion des Territoires ont institué un groupe de travail pluridisciplinaire pour réfléchir aux pistes permettant de cesser toute artificialisation des sols d’ici 2030. Un objectif ambitieux, mais le temps presse : chaque année, pas moins de 20 000 hectares de terres arables sont artificialisées ! À ce rythme, en 2030, 280 000 hectares d’espaces naturels auront disparu en France, soit l’équivalent de la surface du Luxembourg.
La rénovation de notre parc immobilier n’est donc pas une option. Elle apparaît de plus en plus comme une nécessité.
La rénovation dans l’immobilier : un choix économique
Une maison individuelle neuve mobilise 1,2 tonne de matériaux par m2. La rénovation d’une maison, en revanche, en demande 40 fois moins souligne l’ADEME. De même, construire 1 m2 de surface utile exige en moyenne 1,6 tonne de matériaux, soit 80 fois plus qu’il n’en faut pour rénover un vieil immeuble. Selon les résultats de deux études publiées par l’ADEME, il apparaît qu’à l’horizon 2050, la construction neuve consommerait 1,3 milliard de tonnes de matériaux, soit 17 fois plus que la rénovation du parc existant.
En matière d’économie d’énergie, la rénovation de l’immobilier l’emporte aussi sur la construction. Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier savent comment améliorer les performances énergétiques des immeubles anciens : pose de fenêtres à double ou triple vitrage, amélioration de l’isolation, pose de lumières LED, installation de chaudières plus efficaces avec des technologies et des combustibles renouvelables… A l’heure du réchauffement climatique, il est également possible de réorganiser le bâti de façon à favoriser le rafraîchissement naturel des habitations. Cela permet d’éviter l’utilisation de climatiseurs. Les solutions – et les aides pour les mettre en place – ne manquent donc pas.
Ces travaux de rénovation vont d’ailleurs devenir une obligation pour les fameuses passoires thermiques qui font exploser la note de chauffage et d’énergie. Une nécessité lorsque l’on sait que l’immobilier est l’un des premiers acteurs concernés par la transition écologique. Il est, à lui seul, responsable de 45 % de la consommation d’énergie et de 25 % des émissions de gaz à effet de serre.
Un accompagnement législatif autour de la rénovation de l’immobilier
Il n’y a pas que les économies d’énergie qui soient dans le viseur du législateur. La loi sur l’économie circulaire adoptée en décembre 2019 par l’Assemblée Nationale réorganise la gestion des déchets, en particulier dans le bâtiment. Ce dernier est le « premier producteur de déchets et le premier consommateur de ressources naturelles. Il représente 227 millions de tonnes de déchets annuels, l’équivalent de la production de 630 kg de déchets du bâtiment par an et par Français » rappelle le site du gouvernement consacré à la loi.
Si, depuis 2010, un diagnostic déchets doit être effectué en amont du chantier par le maître d’ouvrage, la loi sur l’économie circulaire va plus loin. Elle impose le principe du pollueur payeur, ou responsabilité élargie du producteur. Le fabricant d’un produit qui génère des déchets doit financer sa fin de vie. Dans le cas du BTP, c’est un premier pas pour financer ce lourd problème. Il existe également des initiatives privées par ailleurs, comme l’association Faire Avec. Mais la meilleure solution reste de ne pas produire de déchets ou de limiter fortement leur production en rénovant plutôt qu’en bâtissant.
Une nouvelle relation au logement
Cette tendance à la rénovation de l’immobilier s’accompagne également d’une nouvelle relation au logement. Le sociologue Stéphane Hugon soulignait que le pavillon de banlieue individuel perdait de son attrait au profit d’une économie de partage. Co-voiturage, co-location, la tendance est au vivre ensemble.
Ce qui se retrouve dans la relation au logement. Depuis quelques années, la demande de logement évolue. Vieillissement de la population, augmentation du nombre de familles monoparentales, flexibilité du mode de vie implique de repenser le logement et les espaces de travail. S’éloigner du centre-ville et n’envisager les déplacements qu’en voiture individuelle ne fait plus rêver. C’est un mode de vie qui coûte cher et isole les personnes les unes des autres. A l’heure où la solidarité reprend tout son sens, l’idée de rénover l’existant pour l’adapter aux besoins des habitants et rapporcher ces derniers, prend tout son sens.
La rénovation de l’immobilier, à l’origine d’un cercle vertueux
Dans ce cadre, la rénovation de l’immobilier existant est la solution la plus économique. Certes, au départ, rénover entraîne des nuisances. Les occupants des lieux doivent supporter les travaux, voire déménager pour un temps. Les propriétaires peuvent avoir à affronter une perte de revenus.
Ensuite, la faisabilité technique et financière des projets est parfois difficile à assurer sur le court terme, raison pour laquelle des programmes de subventions ont été mis en place.
« Néanmoins, c’est la seule manière de limiter de manière significative l’empreinte carbone du parc immobilier » explique Pierre Jacquot, directeur métier immobilier du groupe Edmond de Rothschild. « En termes quantitatifs, pour atteindre un objectif de réduction de 30 % des émissions d’ici 2030, il faudrait pouvoir conduire prioritairement la rénovation énergétique de tous les bâtiments de plus de 2 000 m2. La tâche est immense mais les secteurs de l’immobilier et de la construction ont ici une formidable opportunité d’avoir un impact significatif sur la transition énergétique. »
Sans compter que ces transformations rendent les immeubles encore plus attractifs. De multiples projets de rénovation d’immeubles de bureaux en logements, de dépollution des sites industriels pour une réhabilitation des lieux en logements sont en cours. La rénovation, explique Pierre Jacquot, serait donc le moyen de revitaliser des quartiers et de créer un cercle vertueux où amélioration du logement et développement durable iraient de paire.
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Crédit photo : Samuel McGinity
