La lutte contre les logements mal isolés : une priorité publique

Éradiquer les logements mal isolés est une priorité pour le gouvernement. 3,1 millions de logements, soit près de 1 logement sur 2, obtiennent une étiquette énergétique F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Ces fameuses étiquettes énergétiques font partie du DPE, le diagnostic de performance énergétique. Elles indiquent la consommation d’énergie annuelle du logement sur une échelle allant de A – qui représente une consommation inférieure à 51 kWh/m², considéré comme faible – à G, ce qui signifie que la consommation est supérieure à 450 kWh/m².

Quelles sont les raisons qui expliquent les performances élevées des mauvais élèves F et G ? Une mauvaise isolation, un système de chauffage peu adapté…

Les habitants de ces passoires thermiques, logements anciens ou datant des années 50-60, voient leur facture énergétique exploser dès les premiers froids.

Or près de la moitié (1,7 million) de ces logements sont occupés par des locataires modestes. La facture de chauffage grève régulièrement leur budget. Une double peine donc : avoir froid chez soi, tout en risquant de se retrouver en situation de précarité énergétique.

Une réponse coercitive contre les logements mal isolés

Lors de sa campagne, Emmanuel Macron voulait tout simplement interdire ces logements à la location . Une mesure inapplicable en l’état. Dans un contexte où le mal-logement fait rage, retirer du marché plus de 3 millions de logements est inenvisageable.

Le gouvernement met donc en place des mesures qui d’incitatives deviendront, avec le temps, coercitives :

• De 2020 à 2024-2025, les propriétaires peuvent effectuer des travaux avec les aides de l’Agence nationale de l’habitat, l’Anah, des certificats d’économie d’énergie et du crédit d’impôt pour la transition énergétique, le CITE. 
• De 2024-2025 à fin 2027, les propriétaires qui veulent vendre des logements classés F et G doivent avoir réalisé des travaux d’amélioration énergétiques. Une limite décalée à 2033 pour les propriétaires dont les logements dépendent d’une copropriété.
• A partir de 2028, les propriétaires de logements classés F et G encourent des sanctions. Les propriétaires bailleurs pourraient voir leurs logements promis à la location étiquetés non-conformes.

S’appuyer sur le terrain pour lutter contre les logements mal isolés : les propositions du rapport Nogal

Déterminer la performance énergétique au-delà des critères F et G

Face à la question des logements mal isolés, le député Mickaël Nogal souligne dans son rapport « Louer en confiance » qu’il est dangereux de laisser des propriétaires seuls face à la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétiques. D’autant plus que les situations varient d’un logement à l’autre. Ainsi, un logement équipé de chauffage au gaz peut consommer la même quantité d’énergie qu’un logement chauffé à l’électricité. Mais il obtiendra une étiquette D, contre une étiquette F pour son équivalent électrique. S’appuyer donc uniquement sur l’étiquetage F et G pour déterminer les critères de décence des logements qualifiés de passoires thermiques est insuffisant.

Par ailleurs, si les propriétaires qui veulent effectuer des travaux de rénovation énergétique donnent congé à leur locataire cela peut représenter un risque pour le marché. Pas moins de 150 000 logements disparaîtraient si seulement 5% des propriétaires prenaient cette décision.

Les propriétaires bailleurs doivent bénéficier d’aides efficaces pour réaliser des travaux sans risquer la vacance locative.

Adapter le CITE pour réduire la précarité énergétique

L’aide publique doit s’adapter. C’est cela qui va convaincre les propriétaires bailleurs. Propriétaires sur qui reposent l’investissement des travaux de rénovation. Or, souligne le rapport du député Nogal, le principal avantage de la rénovation énergétique « bénéficie au locataire (sous forme de réduction de charges) alors que l’investissement incombe au propriétaire« . Bien sûr, à terme, elle participe à la valorisation du logement. Mais il est encore trop tôt pour estimer dans quelle mesure le marché immobilier valorisera cet investissement.

Profitant de la refonte du CITE, le rapport Nogal recommande de “le cibler davantage sur les ménages exposés à la précarité énergétique”. Il doit “attribuer l’aide aux propriétaires bailleurs pratiquant des loyers modérés rendant les logements accessibles aux personnes à revenus modestes.”

Accompagner le propriétaire bailleur pour réaliser les travaux de performance énergétique

Le propriétaire bailleur n’est pas forcément bien informé des travaux les mieux adaptés à son logement. Aussi, le rapport recommande-t-il un audit préalable. Et ce, afin de bénéficier du “CITE rénové qui permettra de s’assurer qu’avant de décider du programme de travaux, les propriétaires ont une bonne connaissance des mesures les plus utiles en ce qui les concerne. Cet audit pourra également servir à améliorer le ciblage de l’aide publique.”

Et face à l’importance de l’investissement pour réaliser ces travaux, le rapport Nogal propose un montage audacieux. Son objectif est d’inciter les propriétaires qui ne disposent pas des fonds nécessaires à entreprendre malgré tout des travaux de rénovation énergétique. “Un financement de l’investissement par emprunt sécurisé par des recettes locatives elles-mêmes sécurisées par l’engagement d’un agent immobilier soutenu par une assurance”. Aucun dispositif législatif ne s’oppose à un tel montage insiste le député Mickaël Nogal. Le rapport propose “une convention entre professionnels de l’immobilier, banquiers et assureurs pour promouvoir un financement sur emprunt garanti par des recettes locatives sécurisées.”

Donner à l’agent immobilier un rôle central dans la gestion du bien loué

Le rapport propose de donner plus de poids aux agents immobiliers avec la certification IMMO+. Elle distingue les agents immobiliers accompagnant les propriétaires bailleurs dans le processus locatif et dans l’entretien de leur bien immobilier.

Le rapport incite à “réfléchir à la création d’une subvention aux propriétaires bailleurs qui s’engagent dans une démarche de rénovation énergétique, pour financer une assistance à la maîtrise d’ouvrage par leur agent immobilier certifié IMMO+, en couvrant en partie des honoraires supplémentaires dus à cet agent immobilier. Des aides complémentaires des collectivités pourraient s’y ajouter.”

Gouvernement et parlement sont d’accord pour faire disparaître à l’horizon 2028 les logements mal isolés. La multiplication des moyens est une nécessité afin de répondre efficacement à chaque type de situation. La loi que prépare le député Mickaël Nogal a donc un objectif bien précis : compléter les dispositions du gouvernement avant d’en arriver à la coercition. Une solution gagnante pour tout le monde, propriétaires et locataires.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity