Espaces de coliving : défis et opportunités
L’espace de coliving, il en est question régulièrement. Mais de quoi s’agit-il ? Est-ce une opportunité ? Ou une fausse bonne idée ?
Le boom des espaces de coliving
Chiffres et tendances
Venu du monde anglo-saxon, les espaces de coliving se multiplient en France : 8 300 places en 2021 selon BNP Paribas ; 14 300 en 2023, selon une projection du cabinet Xerfi.
Aujourd’hui, sous l’impulsion d’opérateurs comme Colonies, Sharies, d’acteurs plus modestes comme SantaFe à Antony ou Around à Aubervilliers, l’espace de coliving s’impose dans les centres urbains. « A l’heure de la smart city et de la densification des zones urbaines, la mutualisation prend tout son sens, permettant de vivre à moindre coût dans des logements plus vastes » détaille, dans une étude du cabinet Xerfi, le spécialiste de l’immobilier Vincent Desruelles.
Le plus grand coliving d’Europe, ECLA, vient ainsi d’ouvrir à Palaiseau : un complexe de 40 000 m², dont 4 000 m² de parties communes. 1 800 lits attendent les colivers, qui peuvent choisir entre plusieurs typologies de logements allant des appartements partagés au duplex 2 pièces. Le socle propose un choix d’espaces communs « comme des salles de sport, de gaming, de musique, de sieste, des espaces de co-working et même un restaurant » explique le CEO, Maël Aoustin.
Que peut-on attendre comme services dans un espace de coliving ?
Bonne question ! L’espace de coliving est d’abord un produit protéiforme. Au-delà de la location de surfaces utiles, on loue des services : des lits king size et du linge de lit de qualité hôtelière, le ménage dans les parties communes, des abonnements Netflix, une salle de sport, un roof top ou un sauna. C’est la valeur d’usage du bien qui est mise en avant.
« Les gens viennent chez nous car nos chambres sont bien agencées, agréablement meublées… Nous nous concentrons sur les besoins de l’individu » explique Axelle Baillet, country director France de Dovevivo, pionnier du coliving en Europe. Chaque coliving possède un espace de rangement pour entreposer les grosses valises des colivers. Ils disposent aussi d’une buanderie pour le linge et d’un local à vélos.
Certains opérateurs organisent des espaces de coliving en fonction des centres d’intérêt des colivers : gastronomie, jardinage. Sharies mise davantage sur les services : espaces de coworking et de restauration, proximité des commerces et des transports en commun… D’autres colivings prévoient des home cinéma ou des PS4, un ping pong ou une salle de billard.
Quels défis pour les opérateurs de coliving ?
Réglementation et conformité
Contrairement à la colocation, le coliving n’est pas soumis à une réglementation spécifique. Ce qui vous laisse une certaine liberté sur le type de bail : colocation classique soumise à la loi de 1989 ? Bail mobilité ? Location de courte durée ?
Enfin, reste la question du plafonnement des loyers. Offrant plus de services (espaces communs, abonnement divers, ménage…) qu’une location classique, le coliving affiche des loyers qui dépassent les plafonds imposés dans les zones tendues.
Enfin, certaines municipalités, notamment en Belgique, s’inquiètent de la multiplication des espaces de coliving. Avec leurs loyers élevés, ils accentuent la crise du logement. Ainsi que la spéculation immobilière. En effet, le prix de certains biens, comme les maisons de maitre, atteint des sommets.
Gestion de la communauté et des responsabilités
Pour s’adapter aux besoins de chacun, les espaces de coliving proposent des baux individuels. Chacun signe son propre bail avec l’opérateur. Mais comment gérer et animer la communauté hétéroclite ainsi formée ?
Les grands opérateurs de coliving ont des équipes dédiées. Elles accueillent les nouveaux arrivants, règlent les problèmes techniques du logement. Elles peuvent répondre aux questions et besoins des résidents. Ce sont elles aussi qui assurent la cohésion au sein des espaces de coliving. Au besoin, elles règlent les litiges qui peuvent apparaitre entre colivers et trouvent des solutions en cas d’incompatibilité.
Les coliving plus modestes attirent souvent le même profil de colivers. Ils peuvent avoir des points communs ce qui facilite la cohabitation.
Durabilité et impacts environnementaux
Coliving et développement durable, est-ce compatible ? Bien sûr. Grâce à la mutualisation des espaces, qui permet d’en assurer une meilleure gestion et un meilleur usage !
Ainsi, en France, le logement est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre. Or une étude suisse montre qu’augmenter la densité d’occupation d’un logement permet de limiter la déperdition énergétique. C’est exactement ce que fait l’espace de coliving. A Bruxelles, la transformation de maison de maitre en coliving permet de passer de 4 chambres initiales à 16. Les parties privatives sont réduites et l’exploitation des espaces communs optimisée. Le principe permet également de réduire la pression immobilière dans les villes avec une meilleure gestion des logements, la réhabilitation de grandes habitations, voire la transformation de bureaux en logements.
Par ailleurs, certains opérateurs comme Cohabs ou Around, mettent en place des coliving responsables. Cohabs, labellisé B Corp, rénove ses colivings avec des matériaux d’isolation écologiques et utilise des panneaux solaires. L’entreprise est également membre du réseau 1% for the Planet.
« Coliving par nature », Around s’est engagé dans une démarche écoresponsable, explique son fondateur Guillaume Ricour-Dumas. La préoccupation environnementale commence dès les travaux de rénovation. « Nous isolons nos maisons. Nous facilitons le tri des poubelles. Il y a un compost dans chaque maison. Nous fournissons des produits d’entretien écologiques. Tout l’équipement d’Around répond cette dimension éco-responsable à laquelle nous sommes attachés. »
Même démarche chez Santafe : « Une association d’insertion par le travail assure le ménage. Le café est distribué par les Cafés Joyeux. Nous proposons aussi deux paniers repas bio mensuels issus de circuits locaux » explique Vincent Dubois, son fondateur.
L’espace de coliving, une opportunité pour les investisseurs ?
Des opportunités pour les investisseurs institutionnels…
Le coliving séduit, depuis quelques années, les investisseurs institutionnels. Ils créent des partenariats avec des promoteurs, des opérateurs de coliving. L’objectif : générer une offre de logements neufs sur des actifs plus conséquent. ECLA à Palaiseau ou The Old Oak à Londres en sont des exemples.
Une opération extrêmement rentable, car, à surface équivalente, les espaces de coliving permettent de réaliser de grosses économies d’échelle. Le taux rendement est de 8 à 12 % ! Plus intéressant que les bureaux, dont le rendement aujourd’hui est d’environ 5%.
…Et pour les investisseurs particuliers
Les investisseurs particuliers se lancent aussi. L’avantage du coliving pour un investisseur particulier ? Il n’y a pas de barrière à l’entrée. Créer un espace de coliving sera cependant plus facile si vous avez déjà une bonne expérience de l’immobilier ou de l’hôtellerie.
Mais le risque en vaut la peine avec un rendement qui oscille entre 8 et 12% selon les régions. Le loyer lui-même est supérieur à la moyenne, puisqu’il prend en compte les services offerts par le coliving (ménage, wifi, abonnements…) Dans les grandes métropoles, le taux d’occupation est particulièrement élevé. Bonne nouvelle, la demande existe aussi dans des villes moins importantes.
Le foncier dans les grandes villes est cher ? Oui, mais si vous regardez le prix du m2, les grandes surfaces sont moins chères et moins demandées que les petites surfaces. Or un espace de coliving exige une grande surface.
N’hésitez pas à identifier de grandes surfaces à rénover. Vous pourrez plus facilement négocier le prix. D’autant plus que vous devrez aménager votre coliving : espaces communs, agréables, bien pensés services; chambres avec, le cas échéante, une salle de bains privative.
Et la fiscalité dans tout ça ?
En coliving, le statut fiscal le plus avantageux est le régime du LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Il vous permet de déduire de vos impôts toutes vos charges liées au logement, y compris le montant du prêt pour votre achat immobilier.
Quel avenir pour les espaces de coliving ?
Innovations et évolutions attendues
Le coliving a donc de beaux jours devant lui. En France, le concept s’est implanté relativement tard. Mais l’Hexagone rattrape son retard. Non seulement il accueille le plus grand coliving d’Europe, mais aussi le premier coliving de Commune, dédié aux familles monoparentales.
Conseils pour les futurs opérateurs et investisseurs
Convaincu par le coliving ? Vous avez raison. Le retour sur investissement est attractif. De plus, avec la réglementation des locations de type Airbnb, le coliving et la colocation se placent dans le peloton de tête des investissements immobiliers les plus intéressants.
Si les opérations de coliving semblent se concentrer dans les centres urbains, n’hésitez pas à proposer un espace différent. Il existe des coliving dans des petits centres à proximité des grandes métropoles, à la campagne, ou même proches de l’océan.
Enfin, si vous choisissez le principe du bail individuel, où les colivers signent chacun leur propre bail, l’activité sera plus chronophage car vous devrez gérer les entrées et sorties des colivers. Mais grâce à COOLOC, votre coliving ne connaîtra pas la vacance locative.
