Les loyers en France stagnent !

C’est la tendance forte des loyers en France selon l’observatoire Clameur. Comme chaque année, ce dernier publie les grandes tendances des loyers locatifs. Pour 2018, non seulement les loyers n’augmentent pas, mais ils seraient même en recul. Bonne nouvelle ? A priori oui… mais a priori seulement.

Une bonne nouvelle pour les locataires

Bonne nouvelle pour les locataires, bien sûr, mais beaucoup moins bonne pour les propriétaires. 2018 confirme la tendance : les loyers n’augmentent pas. Ou du moins pas plus vite que l’inflation montre l’étude de l’Observatoire Clameur, parue récemment.

Comme chaque année, Clameur analyse les loyers en France dans les 20 villes de plus de 146 000 habitants. Depuis 2007, les loyers en France augmentent moins que l’inflation. + 1,0 % par an, contre + 1,2 % par an pour l’inflation remarque l’Observatoire. C’est le cas dans 70% des villes de plus de 148 000 habitants – soit les 20 premières villes de France par nombre d’habitants. En 2018, les loyers ont même baissé dans 25 % d’entre elles.

Championne de l’augmentation des loyers en 2018, Villeurbanne qui jouit de l’attractivité de Lyon toute proche : + 6,1% en 2018. A Montpellier en queue de classement, les loyers ont baissé de 1,8% en moyenne.

Une tendance entretenue par les propriétaires, remarque l’observatoire  “Depuis 2014, les loyers en France ont diminué entre deux locataires (-0.6% en moyenne, chaque année), lors d’une remise en location : ils ont encore baissé de 0.3 % en 2018, alors que de 1998 à 2010, ils avaient cru de 5.2 %, en moyenne chaque année » indique le rapport.

Rien à voir avec la question de l’encadrement des loyers testé à Paris et Lille et que la loi Elan vient de réintroduire à titre expérimental. Bien au contraire, l’observatoire constate une baisse de loyer de 2 % et plus dans 6 départements où le marché ne subit aucune tension (Aisne, Aube, Doubs, Haute Marne, Nièvre et Yonne).

Pourquoi une tendance baissière sur les loyers ?

Plusieurs raisons à cela, estime Michel Mouffart, économiste de l’immobilier et directeur scientifique de l’observatoire. Depuis 2015,  la baisse des taux d’intérêts entraîne une hausse de l’accès à la propriété. Les locataires les plus aisés achètent et quittent le marché de la location.

Restent les locataires moyens et précaires. Crise financière de 2008, chômage de masse, baisse des APL… Autant de raisons qui entament les moyens dont les locataires disposent, notamment les plus faibles – chômeurs, personnes âgées, familles monoparentales – qui n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété.

La vacance locative étant l’ennemi des propriétaires, ces derniers cherchent donc à fidéliser les locataires solvables, notamment dans les villes où l’offre est supérieure à la demande.

Conséquence : moins de travaux de rénovation

Ayant moins de revenus, les propriétaires réalisent moins de travaux de réhabilitation.

“L’effort d’amélioration et d’entretien des logements a de nouveau reculé en 2018. Il s’établit à 13.3 %, le plus bas niveau que Clameur a observé depuis 1998. L’effort s’établit sous son niveau de longue période. En 2013, la part des logements reloués après travaux était encore de 24.7 % (80 % au-dessus du niveau de 2018) » indique l’observatoire.

Pour Michel Mouillart, il n’y a aucun doute ! Le niveau du loyer et la capacité des bailleurs à remettre en état les logements sont directement liés. « A Paris, avec un loyer moyen de 26 € du mètre carré, le taux d’effort d’entretien amélioration monte à 25 % » explique-t-il. « Il descend à 15 % à Marseille, Nice, Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Cannes, là où les loyers tournent autour de 12 € du mètre carré. »

La situation devient même problématique dans les villes moyennes. L’effort d’entretien ou d’amélioration tombe à 8,8 % à Dôle. Il est de 6,7 % à Brest, à 6,1 % à Châtellerault, 5,6 % à Dax. Dans ces villes, le loyer au mètre carré varie de 7,8 à 9 €.

Résultat : le parc locatif privé se dégrade et compte 46 % de logements aux performances thermiques médiocres. Les multiples aides du gouvernement pour favoriser la transition énergétique et réhabiliter les villes moyennes n’ont pas encore de résultats.

Moins d’offres de location de longue durée

C’est l’autre surprise du rapport. Les baux longues durée sont en baisse. Au profit, d’une part, des séjours touristiques de courte durée. La location touristique de type Airbnb mobilise 65 000 appartements rien qu’à Paris, 11 000 à Lyon, autant à Bordeaux… Soit autant de logements en moins offert à la location longue durée .

S’ajoute, d’autre part, l’attrait des propriétaires pour la location meublée. A Paris, en 2015 déjà, 105 000 appartements, soit 21 % du parc locatif privé, étaient loués meublés. Entre 2010 et 2015, la capitale a perdu 80 000 logements de location longue. Elle n’en compte plus que 393 500.

La petite couronne n’est pas épargnée, avec 16 % de biens loués meublés. C’est le cas des grandes villes étudiantes. 13 % des logements sont meublés à Lille, 14 % à Toulouse, 13,5 % à Strasbourg, 10 % à Rennes, 8,5 % à Bordeaux…

Un avantage pour les propriétaires : les loyers meublés sont plus chers – 13% en moyenne – qu’un bien équivalent loué vide. Et les baux sont plus courts : entre 9 mois et un an en général. A cela la loi Elan a ajouté une nouveauté : le bail mobilité. Il autorise la location d’un logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelables.

Une solution : la co-location

Moins de logements disponibles, plus chers dans les zones les plus tendues et moins bien entretenus. La bonne nouvelle de la stagnation des loyers est finalement à nuancer. D’autant plus que la précarité des locataires est le résultat d’une situation de crise sociale de grande ampleur.

La réponse, comme l’affirme l’architecte Eric Cassar, réside dans le partage de l’espace. Et dans la colocation ! Partager un logement permet de réduire drastiquement le loyer tout en assurant au propriétaire un revenu locatif. Le coût moyen d’un loyer en co-location est inférieur de 30% en moyenne à celui d’un loyer normal. Plus besoin de baisser le loyer pour éviter la vacance locative. Les colocataires assurent eux-mêmes leur remplacement. Et, contrairement à la tendance sur le marché locatif, le loyer moyen des colocations augmente régulièrement : + 7 % au 1er trimestre 2018 par rapport à 2017. Bref, aussi bien du côté des locataires que des propriétaires, la colocation apporte une réponse satisfaisante ! Enfin une vraie bonne nouvelle pour les locataires ET les propriétaires.

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity