La loi Pinel au secours de la rénovation des logements

La loi Pinel permettra -t-elle de restaurer l’habitat dégradé des villes ? L’effondrement à Marseille de deux immeubles ayant provoqué la mort de huit personnes en novembre pourrait avoir déclenché le changement.  Les députés et les sénateurs ont, en effet, adopté en première lecture un amendement proposé par le ministre de la Ville, Julien Denormandie, permettant l’extension du dispositif Pinel.

La loi Pinel au secours de l’habitat ancien

Pour une fois, il ne s’agit pas de mesures totalement nouvelles, mais de faciliter l’accès à une loi existante, la loi Pinel. Son objectif est d’inciter les propriétaires à louer leur bien.  En échange de la mise en location d’un bien immobilier acquis, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le montant varie en fonction de votre durée d’engagement locatif. Jusqu’à présent, la loi Pinel s’appliquait principalement aux logements neufs.

Elle peut aussi s’appliquer dans l’ancien, selon des critères précis :

• Le logement acquis doit être dans un état de délabrement avancé. En clair, cela signifie qu’il présente au moins 4 critères d’insalubrité au regard de la loi. Cette dernière en prévoit une quinzaine qui vont de l’état de la toiture à la sécurité du réseau électrique, en passant par la ventilation ou l’état des vitrages. 
• Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit également acquérir des performances techniques le rapprochant d’un logement neuf. Ces critères de décence et de performance sont listées dans une lettre d’attestation de l’état descriptif du logement  remplie par un expert en bâtiment qui contrôle les travaux de réhabilitation. L’investissement dans le Pinel ancien permettant de bénéficier des réductions fiscales est donc particulièrement lourd : il ne porte que sur l’investissement foncier. De plus, le dispositif ne concerne  que les zones où l’offre locative ne suffit pas à répondre à la demande, soit, majoritairement les grandes agglomérations.

L’amendement voté en novembre, qui élargit le Pinel – on parle maintenant de Pinel Denormandie – a clairement pour objectif d’inciter à investir dans l’ancien et à le rénover. Comme pour le Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pour une période de location comprise entre 6 et 12 ans. Il bénéficie alors d’une réduction d’impôts annuel de 12 à 21%, selon la durée de la location.

Alors que le Pinel ne portait que sur l’investissement foncier, l’amendement Denormandie porte sur l’investissement total, travaux compris. Les travaux de réhabilitation doivent d’ailleurs représenter au moins 25% du coût total de l’opération. On va donc au-delà du simple coup de peinture pour rafraîchir l’appartement.

Le dispositif vise à attirer également les promoteurs. Ces derniers peuvent en effet revendre des appartements après rénovation. Si les nouveaux propriétaires louent les biens, ils bénéficient à leur tour de la réduction d’impôt.

Quelles seront les villes concernées ?

Reste une grande inconnue : les zones éligibles. Selon le gouvernement, l’amendement visait “a minima” l’ensemble des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi Elan, ainsi que les 222 villes retenues dans le Plan action cœur de ville. Il s’agit de villes à redynamiser, dont le parc immobilier du centre-ville s’est détérioré au fil des années.  Le dispositif ne touche donc plus uniquement les grandes villes. Des villes moyennes sont également concernées.
L’une des craintes cependant est que les propriétaires investissent dans des zones où la demande locative est faible. Si les biens achetés à Fontainebleau devraient facilement trouver preneur, il n’en est peut-être pas de même à Autun ou à Vesoul. Les nouveaux propriétaires risqueraient d’avoir du mal à trouver des occupants.

D’un autre côté, une grande partie des logements anciens dégradés se situent dans les centres villes. Cette incitation à racheter et rénover des logements abandonnés serait un premier pas pour repeupler ces quartiers et ces villes : « il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité », estime le ministre de la Ville, Julien Denormandie.

L’arrêté devrait être en conséquence rapidement publié avant la fin 2018 afin d’être applicable dès 2019.

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