L’encadrement des loyers, un dispositif efficace ?
L’encadrement des loyers permet-il vraiment de freiner la hausse des loyers identifiée dans de nombreuses grandes villes et notamment Paris ? Et comment ?
Mis en place à Paris et Lille dès 2019, le dispositif s’est déployé également dans le Nord, à Hellemmes, Lomme. En région parisienne, les villes de la Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) l’ont adopté. Il s’est imposé plus récemment à Lyon et Villeurbanne, dans les villes de l’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville). Il fonctionne à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
Le principe de l’encadrement des loyers
Le principe est simple : dans une zone très tendue, les loyers ne peuvent dépasser un certain plafond. Ce sont les pouvoirs publics qui se chargent de déterminer un loyer de référence.
La préfecture et l’ADIL, l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, mettent en place un observatoire local des loyers. C’est lui qui détermine le loyer de référence par secteur géographique. Les variations dépendent de critères géographiques, de la typologie du logement (T1, T2, ect.), de l’année de construction…
La préfecture publie ensuite une fourchette de tarifs destinée aux bailleurs. Les loyers ne pourront pas dépasser de plus de 20 % le loyer de référence – loyer majoré– ou lui être inférieur de 30% – loyer minoré.
L’encadrement des loyers concerne toutes les locations : logements vides ou meublés, à usage de résidence principale ou à usage mixte d’habitation principale et professionnel. Les colocations avec des baux multiples, les logements en bail mobilité n’échappent pas à l’encadrement des loyers contrairement aux locations de courte durée qui ne sont pas concernées.
Le plafonnement s’applique dès la première mise en location, en cas de changement de locataire ou de renouvellement de bail.
Est-ce que cela fonctionne ?
En mai 2022, la préfecture du Nord a condamné le propriétaire d’un T1 du centre de Lille à 9 000 € d’amende. Il louait son bien 450 € alors que le loyer majoré dans cette zone est de 350 €. C’est le locataire qui a signalé ce dépassement sur le site Internet dédié de la ville de Lille. Une première pour la préfecture du Nord.
En revanche, dès 2020, à Paris, des amendes commençaient à frapper les propriétaires. Elles vont de 5 000 € pour un particulier à 15 000 € pour une SCI. La mairie de Paris souhaite d’ailleurs contrôler et sanctionner directement les propriétaires peu scrupuleux, comme la loi le lui permet.
En effet, l’absence de contrôle régulier rend le dispositif peu efficace. Selon une étude de Meilleurs Agents datant de 2021, près de la moitié des annonces de location à Paris sont illégales, qu’il s’agisse des locations vides (53%) que meublées (54%). Or en juin 2021, la Commission départementale de conciliation a recensé 116 signalements. Seuls 9 propriétaires ont, in fine, reçu une amende n’excédant pas 1 500 € .
Vers un renforcement de la loi ?
Les sanctions pourraient être renforcées avec l’arrivée au Sénat du projet de loi relatif à la protection du pouvoir d’achat. La sénatrice de Paris, Marie-Noëlle Linenemann pourrait proposer le triplement de l’amende pour non-respect du plafonnement des loyers. Elle estime également que le loyer majoré ne peut excéder 10% du loyer de référence. Il s’agit avant tout de limiter la cherté du logement et de lutter contre l’inflation.
Un projet louable reconnait, dans une tribune, Henri Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers. À condition d’accompagner les bailleurs ! Il faudrait proposer, par exemple, des mesures fiscales avantageuses. Ou les inciter à déléguer la location de leur bien à des professionnels, ce qui encore loin d’être le cas.
Pour tout savoir sur les aspects réglementaires de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC.
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Crédit photo: Samuel McGinity
