Bail individuel en co-location : lorsque la loi s’adapte

La loi Elan facilite la co-location en bail individuel. Un aspect qui a pu passer inaperçu dans cette loi-fleuve de 240 articles et 250 pages. Mais la loi Elan permet d’uniformiser les critères de décence. Explications.

Le bail individuel en co-location avant la loi

Si vous êtes propriétaire, vous avez le choix du type de bail que vous souhaitez établir avec vos co-locataires :

• Avec le bail unique, tous vos co-locataires signent le même bail, se répartissent les chambres entre eux et gèrent l’organisation de l’appartement.
• Mais rien ne vous empêche de louer un logement en co-location sous le régime du bail individuel.

Dans ce cas, chaque colocataire signe un bail à son nom. Ce bail individuel lui donne droit à une chambre attitrée – les co-locataires ne se répartissent pas les chambres entre eux. Les modalités d’accès aux espaces communs sont, elles aussi, spécifiées.

Or avant la loi Elan, le bail individuel stipulait également la taille minimum des chambres. « Le régime estimait qu’une colocation avec des baux multiples constituait une division de logements. Ce qui obligeait à respecter le code de la construction qui prévoyait une surface de 14m² et 33 m³ par chambre  » explique l’avocat Bertrand de Lacger. Chaque chambre devait également disposer de son propre point d’eau.

Des critères de décence inadaptés

Dans le cas du bail individuel, explique Bertrand de Lacger, « les critères de décence sont inadaptés car on ne trouvera pas dans une chambre l’ensemble des éléments qu’on doit retrouver dans un appartement (par exemple un coin cuisine avec évier raccordé à un système d’évacuation des eaux, une alimentation en eau chaude…). La loi Alur avait prévu l’intervention d’un décret pour adapter ces critères mais qui n’est jamais intervenu. La loi Elan comble ce vide à l’article 8-1 paragraphe 2. En cas de colocation à baux multiples, l’appréciation des critères de décence prend en compte l’ensemble des équipements et pièces du logement… Les précisions apportées par la loi Elan, 8-1 paragraphe 2 permettent de déroger au code de la construction. En conséquence, la surface et le volume habitables des chambres en bail individuel s’est aligné sur celui des chambres louées sous le régime du bail unique : 9m² ou 20m³. »

Et les chambres ne sont plus censées disposer d’un point d’eau individuel. Ceci dit, il est courant d’installer des salles de bains individuelles . Si vous avez un appartement à louer en colocation, vous avez tout intérêt à y penser. Cela ajoutera de la valeur à la colocation et rendra le logement encore plus attrayant.

Cette limite étant donc levée, vous pouvez vous sentir libre de choisir le bail individuel ou le bail collectif, selon ce qui vous convient le mieux.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo :  Samuel McGinity