Propriétaires bailleurs : des craintes à la location ?

En tant que propriétaire bailleur, louer un logement ne va pas sans risque. Quelles sont les craintes des propriétaires bailleurs ? Et surtout, sont-elles justifiées ?

Principale crainte des propriétaires bailleurs : le paiement du loyer

Selon une étude OpinionWay :

• 79% des propriétaires bailleurs craignent les loyers impayés ;
• 71% redoutent les retards de paiement. Et 26 % n’hésitent pas à dire qu’ils en ont « très peur ».

Ce qui explique la façon dont ils choisissent les locataires :

• 84% des propriétaires font leur choix en fonction des revenus des locataires. C’est même très important pour 46% d’entre eux.
• 82% les choisissent en fonction de leur situation professionnelle.
• Et pour 71%, les revenus du garant et la présence même d’un garant (70%) sont pris en compte.

Il faut dire que, d’après l’étude, un bailleur sur trois a déjà été confronté à des retards de paiement. Et presque un quart (24%) à des impayés ou des dégradations dans le logement.

On sait qu’obtenir le départ des locataires qui ne payent plus leur loyer est un parcours du combattant qui prend des mois, voire des années. La situation est donc d’autant plus angoissante pour les propriétaires qui ont réalisé un investissement locatif et comptent sur ces loyers pour rembourser leur emprunt.

Ces craintes sont-elles pour autant justifiées par la réalité ? Pas forcément. Selon les chiffres du Ministère de la Justice, les litiges entre propriétaires bailleurs et locataires ne concernent que 1,6% des baux. Il s’agit, à 92%, du défaut de paiement des loyers. Parmi ces derniers, 44% sont traités selon la procédure rapide de référé.

Rappelons aussi que 42% des propriétaires consultés n’ont jamais rencontré ni de problèmes de loyers impayés, ni de retard de paiement.

Les solutions pour éviter les loyers impayés

Il existe pour le propriétaires des assurances contre les impayés des locataires. Par exemple, la « garantie des loyers impayés » (GLI) souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une banque. Elle coûte au propriétaire entre 2% et 4% des loyers, soit en moyenne 240€ par an pour un loyer mensuel de 1 000€. S’il souscrit une GLI, le propriétaire ne peut pas exiger de son locataire qu’il dispose d’un garant.

En revanche, s’il ne s’est pas assuré, le propriétaire peut exiger que quelqu’un se porte caution pour son ou ses locataires : une personne physique (par exemple un proche).

Des locataires découragés ?

Qu’en disent les locataires ? Pour 68% d’entre eux, la recherche d’un appartement est un parcours du combattant. Ils ont surtout du mal avec :  

• la règle des 33%, (à savoir que leur salaire doit être égale à 3 fois le loyer), une condition impossible quand on est étudiant ou jeune actif.
• La caution d’un garant. Là encore, que faire quand le garant potentiel gagne moins que le locataire ?
• La réticence des propriétaires à louer leur bien à un locataire qui n’est pas en CDI (74%). Pourtant le nombre de free lance explose, rappelle Olivier Bazin, co-fondateur de Youse. Et beaucoup gagnent très bien leur vie.

29% des locataires se sont ainsi déjà vu refuser l’accès à un logement. Une décision ressentie comme injuste pour 81% d’entre eux. Surtout pour les 86% qui estimaient être en mesure de payer le loyer.

Enfin, propriétaires bailleurs et locataires ne s’accordent pas sur les loyers – un problème fréquent dans les grandes villes. 87% des locataires estiment leur loyer trop élevé. Or seuls 25% des propriétaires seraient d’accord pour revoir à la baisse le salaire minimum qu’ils exigent des locataires. Le dialogue entre propriétaires bailleurs et locataires semble bien mal en point.

Le dépôt de garantie, une pomme de discorde entre locataires et propriétaires bailleurs ?

77% de propriétaires bailleurs redoutent les dégradations du logement. Ils peuvent dans ce cas exercer une retenue sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie, dit aussi – à tort – caution, est cette somme correspondant à un ou deux mois de loyer, que verse le locataire à son entrée dans le logement. Le propriétaire peut l’utiliser pour couvrir les frais qu’entraîneraient d’éventuelles dégradations de la part du locataire. A condition bien sûr de les justifier, par exemple par un état des lieux de sortie.

A ne pas confondre avec la caution du garant. Il s’agit dans ce cas d’une personne qui se porte caution pour le locataire. En cas de défaut de paiement de ce dernier, le propriétaire peut se retourner vers le garant pour le paiement du loyer.

Les craintes des propriétaires sont-elles exagérées ? La restitution du dépôt de garantie n’a constitué que 15% des litiges locatifs en 2016 selon la Confédération Générale du Logement !

Dans ce domaine, la loi est claire en ce qui concerne les obligations des propriétaires et celles des locataires. L’entretien courant du logement (joints, fonctionnement des portes, fenêtres…) sont à la charge du locataire. Les gros travaux (chaudière, humidité, mais aussi dégradation dues au temps comme les peintures ) sont à la charge du propriétaire. De fait, seuls 8% des litiges portent sur la responsabilité des travaux à réaliser dans le logement.

Dans ce domaine, Gens de Confiance, le site de petites annonces qu’on ne peut rejoindre que sur parrainages, innove. Avec 25 000 annonces de location, le site propose de renoncer au dépôt de garantie. Le locataire membre de la communauté Gens de Confiance n’a plus besoin de verser l’équivalent d’un mois de loyer. En revanche, son loyer est augmenté de 6% par mois (ce qui équivaut à verser entre 10€ pour un loyer mensuel de moins de 600 euros, et 30€ par mois pour un loyer mensuel supérieur de 1 500 euros), qui alimente une cagnotte permettant de couvrir les éventuelles dégradations commises dans le logement.

La bonne entente avec ses locataires : un point crucial pour le propriétaire bailleur

Bien s’entendre avec ses locataires est important pour les propriétaires bailleurs. 60% d’entre eux estiment qu’éprouver de la sympathie pour les locataires potentiels est important dans l’attribution du logement. Le dialogue et la confiance entre propriétaire et locataire permettent d’ailleurs d’éviter les éventuels conflits.

En 2015, selon un sondage  PAP, encore 7 propriétaires sur 10 refusaient la colocation. Et pourtant, la co-location c’est l’assurance de loyers payés régulièrement, d’un appartement toujours occupé et in fine, d’avoir un logement bien entretenu.

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Vie quotidienne” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity