Logements : quels sont les critères de décence exigés par la loi ?

La loi est très claire sur le sujet : on ne peut louer ou co-louer que des logements décents. Depuis 2002, elle en précise les caractéristiques. En cas de manquement, les co-locataires peuvent se retourner contre le propriétaire, ou quitter les lieux sans préavis.

Mais qu’est-ce qu’un logement décent?

Quels que soient les logements

Un logement décent assure le clos et le couvert aux co-locataires et les protège des eaux de ruissellement et des infiltrations.

Sécurité et santé

Il ne peut être une source de risques pour la sécurité et la santé de ses occupants. Il doit donc être muni de :

• tous dispositifs de retenue des personnes (du type garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons…) nécessaires,
• réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,
• dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
• matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,
• d’un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales et de fenêtre ou d’ouverture donnant à l’air libre.

Surface

Oubliez la chambre de bonne de 7m². La surface minimum admise est de 9 m² pour une personne, 16m² pour deux, puis de 9m² par personne supplémentaire. La hauteur sous plafond minimale est de 2,20 m. En cas de bail individuel chez l’habitant, cependant, les chambres louées doivent avoir une surface minimum de 14m² en plus des espaces communs.

Installations minimum

Même vides, les logements doivent disposer d’un minimum d’installations :

• un système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
• un système d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
• une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,
• une installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou d’une douche (une installation sanitaire extérieure au logement est autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce et à condition qu’elle soit dans le bâtiment et accessible facilement),
• une installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
• un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Tranquillité du logement

Les co-locataires doivent être assurés de la jouissance paisible du logement. Le propriétaire doit donc éviter tout comportement qui pourrait gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi ( les travaux et réparations à la charge du bailleur par exemple).

Les locataires peuvent donc librement :

• recevoir ou d’héberger des proches,
• de détenir un animal domestique (sauf un animal dangereux, en particulier les chiens d’attaque).

Le propriétaire ne peut imposer :

• la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité,
• des visites de contrôle et, d’une manière générale, des visites imposées. En revanche, dans le cadre d’une colocation avec des baux individuels, les locataires ne peuvent empêcher les visites du propriétaire dans le cadre de la location d’une chambre devenue libre.

Le propriétaire n’est pas responsable des troubles provoqués par des tiers dont pâtissent les co-locataires (nuisances sonores imputables au voisinage par exemple).

Quel ameublement pour des logements meublés ?

Depuis le 1er septembre 2015, l’ameublement est réglementé de façon précise. Les appartements en co-location étant la plupart du temps meublés, ils doivent comporter au minimum les éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

Les nouvelles obligations énergétiques

A partir du 1er juillet 2018, les propriétaires bailleurs doivent mettre les logements offerts à la location en conformité avec la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique :

• les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des é
• Depuis le 1er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les fameux courants d’air froid qui frappent dans l’ancien comme dans les logements récents. Les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. De même, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées, elles, devront être munies de trappes.

Les recours des co-locataires

En premier lieu, il faut indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Si le propriétaire reconnaît que le logement n’est pas conforme, il faut préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s’engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

Si le propriétaire en revanche ne reconnaît pas les signes de non-décence, les co-locataires doivent mettre en demeure leur propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À l’expiration d’un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, les co-locataires peuvent saisir le greffe du tribunal d’instance. Au préalable, ils pouvent se tourner vers la commission départementale de conciliation pour trouver un accord à l’amiable.

En revanche, les co-locataires seraient en faute s’ils décidaient de cesser de payer en partie ou en totalité le loyer en signe de protestation.

Si le juge du tribunal d’instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

• contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
• imposer une réduction de loyer,
• fixer des dommages et intérêt

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à notre newsletter pour ne rien rater de l’actualité de la co-location !

Crédit photo : Samuel McGinity