Propriétaires, attention aux locataires fraudeurs

Pour les propriétaires, les locataires fraudeurs sont un cauchemar. Le risque en tant que propriétaire est de vous retrouver avec des loyers impayés, et les plus grandes difficultés à faire partir vos locataires. Or les fraudes se multiplient face à un marché du travail tendu.

Est-ce pour autant une fatalité ? Non ! Propriétaires, pour vous protéger des locataires fraudeurs, il vous suffit de savoir comment vous protéger… et de savoir comment faire face.

Des locataires fraudeurs plein d’imagination…

Plus le marché sera tendu, plus les aspirants locataires auront d’imagination pour se présenter sous un meilleur jour … fictif. A Paris, on estime que 30% des dossiers de candidature sont frauduleux. Mais les garanties exigées sont telles que les locataires n’ont pas forcément le choix.

Petit tour d’horizon des techniques du locataire fraudeur. Tout commence sur les éléments du dossier du locataire et en particulier sa fiche de paie. Le locataire qui travaille en indépendant peut demander à un tiers ami d’apparaitre comme son employeur, ou utiliser le numéro Siret d’une entreprise bienveillante afin de faire croire qu’il y travaille. Pour rendre les revenus plus attractifs, des graphistes peuvent changer les chiffres sur les feuilles de salaire. Difficile de déceler les faux derrière ces documents, plus vrais que nature.

… Aux escrocs à la location

Certains sont devenus des spécialistes de l’arnaque à la location. Et cela ne concerne pas que les locations de petites surfaces. Henri, propriétaire d’un luxueux duplex de 180 m² dans le 16° arrondissement a eu affaire à de véritables escrocs. « Lorsqu’ils ont visité l’appartement, les locataires présentaient très bien, la femme était très bien habillée, vêtements de luxe et sac Hermès. Ils avaient l’apparence de gens solvables. Mais c’est assez facile de louer des vêtements et accessoires de luxe aujourd’hui. »

« Ils ont payé les deux mois de dépôt de garantie ainsi que la commission de l’agence. Leur dossier était valide… en apparence. Ils nous avaient fourni leurs déclarations de revenus. Or il est possible de faire des déclarations rectificatives. Mais avant de recevoir la déclaration corrigée, vous avez déjà un document valide de l’administration indiquant des revenus bien plus élevés que dans la réalité. »

Lorsque les locataires ont cessé de payer et que Henri a mis en place les recours habituels, les locataires sont partis immédiatement « en emportant tout ce qui était dans l’appartement, y compris les équipements électro-ménagers ».

« Nous avons fait des recherches, explique Henri, et nous nous sommes rendus compte qu’il s’agissait de récidivistes avec un système bien rôdé. Ils louent des appartements de luxe, les sous-louent en bureaux. Ils encaissaient les loyers… mais ne payent pas le loyer de l’appartement. »

Des fraudes à l’usage

Il arrive également que les locataires utilisent le logement pour d’autres fins que l’habitation… sans en avertir le propriétaire. Certains le sous-louent, d’autres l’utilisent comme local commercial ou pour une profession libérale. Ce qui est parfaitement interdit. Le locataire doit demander l’autorisation au propriétaire, vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité professionnelle, et doit également obtenir l’autorisation de la préfecture.

Un système injuste

Tous les locataires, mêmes fraudeurs, ne sont pourtant pas forcément des mauvais payeurs. « Mais pour quelques mauvais payeurs, c’est l’ensemble des locataires qui doit apporter l’assurance de sa capacité à payer le loyer » regrette Henri.

Les impayés peuvent avoir différentes sources. Des difficultés passagères des locataires, qui peuvent se résoudre en prenant directement contact avec le locataire, plutôt que d’entamer directement une procédure judiciaire.

Il arrive aussi que certains locataires sans problème, restés longtemps dans un logement, se sont appropriés le lieu. Ils ont réalisé des travaux. A leur départ, ils demandent au propriétaire de les rembourser, tout ou en partie. « Un locataire voulait que je lui rembourse des travaux qu’il avait réalisé sans mon accord, explique Gratien. Comme j’ai refusé, il n’a pas payé les deux derniers mois de loyers. »

L’approche de la trêve hivernale rend les propriétaires nerveux. Quoi de pire que de se retrouver avec des locataires insolvables qui ne peuvent être mis dehors. « Nous avons eu le cas d’un locataire pour lequel nous avons négocié avec lui et payé son déménagement pour éviter qu’il soit là encore dans les lieux lors de la trêve hivernale » témoigne Henri.

Les recours actuels

Ils sont finalement peu nombreux. Les assurances proposent des options loyers impayés. Mais elles ne jouent le jeu qu’à partir d’un certain montant. Au-delà d’un certain seuil, elles refusent d’assurer le propriétaire. 

Le propriétaire peut décider de saisir la justice :

• Soit avec une mise en demeure et saisie d’un huissier. Si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion.
• Il est possible, en cas de dossier frauduleux, de les attaquer au pénal pour faux et usage de faux. Mais le propriétaire ne peut récupérer ses loyers. De plus, c’est une procédure lourde à gérer qui risque d’envoyer les locataires en prison pour 2 ou 3 ans.

• Saisir la justice pour un dol. Cela signifie, en droit français, de remettre en cause la validité d’un contrat, car des pièces caduques ont été utilisées.

Recréer de la confiance entre propriétaires et locataires

Comment permettre au propriétaire de ne plus craindre les locataires fraudeurs et les impayés de loyer ? En restaurant la confiance entre les propriétaires et les locataires. Par exemple grâce à un tiers de confiance qui rassure le propriétaire et le protège des impayés, quoi qu’il arrive. Le locataire quant à lui ne doit plus avoir à trafiquer son dossier pour qu’il soit accepté.

C’est tout le sens de COOLOC et de la garantie COOLOC : faciliter la relation entre propriétaires et co-locataires, qu’il s’agisse de loyers ou de médiation, afin de rendre à la relation de location sa dimension humaine. Le propriétaire est déchargé de son risque et de la charge mentale qui y est lié !

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Crédit photo: Samuel McGinity