Plafonnement des loyers : quelles villes sont concernées ?
Le plafonnement des loyers de nouveau à la une : plusieurs villes viennent de l’adopter. Qu’est-ce que cela va changer et notamment pour les propriétaires de logements loués ?
Où s’applique le plafonnement des loyers ?
Tout d’abord, dans les villes pionnières : Paris et Lille l’avaient mis en place en 2015. Le tribunal administratif l’a finalement annulé en 2017. Il est de nouveau en vigueur à Paris depuis 2019 et depuis 2020 à Lille, Hellemmes et Lomme, deux communes voisines. Les neuf villes de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis – Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse – l’ont également mis en place en juin 2021.
Depuis le 1er novembre, Lyon et Villeurbanne ont la mesure à titre expérimental. Un choix qui n’a rien d’étonnant : en 10 ans, la métropole lyonnaise a accueilli plus de 150 000 nouveaux habitants. « Une attractivité qui n’est pas sans conséquence sur le marché du logement et qui impacte fortement les prix et la capacité d’une grande partie de la population à accéder à un logement abordable dans certains secteurs du territoire » explique la métropole.
En une décennie, le prix moyen des loyers a augmenté de 23% selon l’Observatoire local des loyers (OLL). Le loyer était en 2020 de 11,90 €/m². Mais à Lyon et Villeurbanne, le loyer médian atteint 12,6 € à Lyon et à Villeurbanne. Les petites surfaces atteignent jusqu’à 22,60 €/m2 avec un loyer médian de 15,6 €/m². En parallèle le secteur du logement social est en crise. En 2020, 7 443 demandes de logements sociaux sur 70 606 ont été satisfaites.
Les villes bientôt concernées
Autre ville, même constat ! À Bordeaux où les loyers ont augmenté de 58,7 % en une décennie, le plafonnement des loyers entrera en vigueur à partir du second semestre 2022, indique Meilleurs Agents.
Montpellier est également concernée. Le loyer médian s’élève à 13,2 €/m² dans la ville, 11,8 €/m² dans l’agglomération, ce qui en fait l’une des villes les plus chères de France. Paradoxalement, 75% de la population est éligible à un logement social.
Les 9 communes de l’établissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ont aussi obtenu l’aval de l’Etat afin de répondre au décalage entre les revenus des populations et l’évolution des loyers.
Le plafonnement des loyers s’imposera-t-il en France ? Pas de crainte à avoir. D’autres villes se sont faites retoquer par l’Etat. Grenoble, mais aussi Grigny (Île-de-France) ainsi que 11 communes de l’intercommunalité Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
Le plafonnement des loyers : comment ça marche ?
Il concerne tous les contrats de locations de logements vides ou meublés, à usage de résidence principale ou à usage mixte d’habitation principale et professionnel. Il concerne aussi les colocations avec des baux multiples ainsi que les logements en bail mobilité. Les locations de courte durée, elles, y échappent.
Le plafonnement s’applique lors d’une première mise en location, en cas de changement de locataire ou de renouvellement de bail.
Qui fixe les loyers ? Et comment ? La préfecture et les pouvoirs publics mettent en place un observatoire local des loyers, qui travaille avec l’ADIL, l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement. Il détermine les loyers de référence par secteur géographique. Les variations s’expliquent selon différents critères : non seulement géographique, mais aussi selon la typologie du logement (T1, T2… etc.), l’année de construction, la location vide ou meublée etc…
La préfecture publie ensuite une fourchette de tarifs destinée aux bailleurs. Les loyers ne pourront pas dépasser de plus de 20 % – ou de moins de 30% – le loyer de référence.
Que les propriétaires de coliving se rassurent : si le logement offre des caractéristiques spécifiques (confort, localisation…), ils peuvent appliquer un complément de loyer. Il est aussi possible d’appliquer une majoration unitaire par mètre carré dans les locations meublées.
Plafonnement ou encadrement ?
S’agit-il de plafonnement ou d’encadrement ? Les deux termes ne recouvrent pas les mêmes … effets ! L’encadrement des loyers concerne toute zone tendue. Soit, en France, 1 149 villes situées dans 28 agglomérations. L’objectif de l’encadrement est de limiter la hausse des loyers. En quoi cela consiste-t-il ? En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer ni lors du renouvellent de bail, ni en cas de changement de locataires. Pour appliquer une hausse qui dépasse l’IRL, vous devez avoir effectué des travaux qui améliorent votre bien et justifient une hausse de loyer. Enfin, qu’il s’agisse d’encadrement ou de plafonnement des loyers, les deux dispositifs peuvent s’appliquer tous les deux sur une même zone.
Propriétaires, qu’est-ce que le plafonnement des loyers change pour vous ?
En tant que propriétaire, vous devez évidemment respecter le plafonnement des loyers, lors de tout changement ou renouvellement de bail à partir de la mise en place de la mesure. Sinon, le locataire risque de vous envoyer un courrier avec accusé de réception vous enjoignant de plafonner le loyer. Il doit cependant s’y prendre au minimum cinq mois avant le terme du bail.
Sans réaction de votre part, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour effectuer une médiation. Le tribunal judiciaire reste le dernier recours. D’autres villes vont plus loin. Ainsi, le locataire doit aussi prévenir la métropole de Lyon.
La préfecture peut bien sûr s’emparer de votre dossier. Vous avez alors deux mois pour vous mettre en conformité avec la loi et restituer les trop pleins perçus. Dans la plupart des villes, vous risquez une amende de 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut également engager une action en justice pour demander une diminution de loyer.
Le plafonnement des loyers n’est donc pas à prendre à la légère. Mais il a aussi des avantages pour le propriétaire. Vous avez ainsi la certitude que vos locataires n’ont pas triché sur leur dossier pour vous convaincre de leur louer votre bien.
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Crédit photo: Samuel McGinity
