Loyers impayés : régler la situation sans passer par la justice

Procédure judiciaire en cas de loyers impayés : des mots qui donnent des sueurs froides. Aux locataires qui risquent l’expulsion. Et aux propriétaires qui savent qu’ils s’embarquent pour une procédure longue, douloureuse et coûteuse. Il existe pourtant des moyens pour éviter d’en arriver à de telles extrémités explique Marc Zimmer, avocat en droit immobilier.

 

Longue et complexe est la voie judiciaire

Qu’il s’agisse d’une location simple ou d’une co-location, que faire face à un locataire qui ne paie pas son loyer ?

 

Réagir rapidement en cas de loyers impayés

Si vous êtes propriétaire, en premier lieu, vous avez tout intérêt à discuter avec votre ou vos locataires, à l’amiable. Vous pouvez envoyer un courrier de relance classique : « sauf erreur de ma part, vous êtes en retard de paiement. Je suis sûr(e) qu’il s’agit d’un accident et que vous allez rapidement procéder au paiement de votre loyer… »

Si malgré tout, cela perdure rappelle Marc Zimmer, “il faut rapidement délivrer un commandement de payer par voie d’huissier, visant la clause résolutoire du bail. Ce préalable laisse un délai légal de 2 mois pour régler les sommes dues.” Pendant 2 mois donc, vous ne pouvez rien faire. Si ce n’est, encore une fois, tenter de récupérer votre loyer à l’amiable.

A l’issue de ce délai, vous pouvez assigner votre locataire devant le Tribunal d’instance compétent en référé afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail. En clair, sa résiliation automatique en raison du défaut de paiement du loyer. “ La procédure est sensée être une procédure accélérée et donc rapide, explique Marc Zimmer. Mais à Paris, il faut attendre en moyenne 3 mois avant d’avoir une date d’audience. Il n’y a pas de solution miracle.” Prévoyez facilement 5 à 6 mois avant une première audience devant le juge.

Et s’il n’y a eu aucun paiement entre temps, la dette s’est aggravée. Or pour certains propriétaires – qui ont réalisé un investissement locatif – c’est un drame. Le loyer permet de rembourser l’emprunt. S’ensuit un effet domino : les banques se retournent contre les clients qui ont souscrit l’emprunt qui eux-mêmes se retournent contre les locataires qui ne paient pas ! La situation peut donc dégénérer assez rapidement. En 2016, les tribunaux ont traité plus de 150 000 affaires de ce type.

Une fois l’audience obtenue, vous pouvez demander la résiliation du bail. “Mais nous sommes dans une procédure judiciaire, rappelle Marc Zimmer. Et si le locataire est lui-même représenté par un avocat ou sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle, la durée de la procédure pourra considérablement s’allonger.”

 

Sans pour autant attendre une résolution rapide

Lors de l’audience de plaidoirie, le juge va examiner l’affaire et les arguments respectifs des parties. Si le locataire ne paie pas, c’est peut-être que l’appartement est insalubre. S’il n’y a aucun motif pour ne pas régler le loyer, alors le magistrat devrait prononcer la condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi que la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

« On peut être face à une personne de mauvaise foi qui refuse de payer son loyer prétextant que d’importants travaux doivent être réalisés dans le logement qui est insalubre. Alors même que l’état dégradé du logement est dû à un défaut d’entretien du locataire. Mais dans les trois quarts des cas, ce sont des gens qui ne paient pas car ils ont de réelles difficultés financières. Ils ne parviennent pas à se reloger dans le parc privé ou social. Dans ce cas là, le juge accorde généralement un échéancier de paiement.” Echéancier qui peut s’étaler jusqu’à 36 mois.

Si le locataire n’y tient pas ou s’arrête de payer à un moment, il n’aura pas respecté le jugement. Il n’aura pas respecté les termes de l’ordonnance rendue et le bailleur peut alors mandater un huissier pour entamer une procédure d’expulsion.

Mais même alors, il y a des délais additionnels destinés à éviter que les locataires soient placés dans une situation de précarité en les mettant rapidement à la rue. Juridiquement, rappelle Marc Zimmer, on ne peut pas promettre une expulsion rapide du locataire. “J’obtiens rarement une ordonnance d’expulsion dès la première audience. La totalité de la procédure entre la date de ma saisine et l’expulsion effective du locataire dure en moyenne 2 ans ”.

D’autant plus que certains facteurs peuvent entraver la procédure d’expulsion : la trêve hivernale, la situation du locataire. S’il a plus de 65 ans, s’il est chômage, s’il y a des enfants en bas âge, si c’est une femme enceinte… Soit autant de raisons qui peuvent empêcher de retrouver un logement facilement et dont le juge tient compte dans un souci d’humanité et de justice .

 

Prévenir plutôt que guérir

En colocation,en cas de loyers impayés, il faut être dans le préventif conseille Marc Zimmer, surtout si on vit dans le même logement.

Aussi la première règle est de bien choisir le co-locataire, surtout si on vit soi-même dans le logement. Il s’agit d’une condition sine qua non pour instaurer des relations cordiales et de confiance.

En effet, souligne Marc Zimmer, la voie judiciaire est trop longue quand on vit au quotidien avec quelqu’un qui ne paie pas son loyer. La situation risque de se tendre assez rapidement.

Avant de judiciariser le problème, « il faut essayer de se mettre d’accord sur un échéancier de paiement à l’amiable et lui donner un caractère transactionnel. Il s’agit de faire un protocole signé par les deux parties qui vaut jugement et permet ensuite de saisir le juge sans que ce dernier ne puisse accorder des délais supplémentaires.” Un moyen donc d’éviter une bonne partie de la procédure judiciaire.

« En acceptant un échéancier régularisé par voie transactionnelle, pas besoin de passer par le juge lorsqu’il y a des loyers impayés. Ou alors ce sera une procédure très accélérée. Le juge va voir qu’un accord a été passé à un instant T. Il va constater que le locataire s’est engagé à respecter sa dette selon tel échéancier. Et s’il ne le fait pas, le juge peut décider immédiatement de procéder à l’expulsion. Cela évite les démarches précédentes : délivrer le commandement de payer, l’assignation, l’attente d’une date d’audience au tribunal d’instance… »

Attention, cet échéancier est un contrat. Le document doit donc respecter les formes pour être valable. Et surtout contenir des concessions réciproques. Ce qui signifie que ce contrat ne doit pas uniquement traduire des engagements du locataire. Il faut également bien viser des concessions consenties par le bailleur (tel qu’une réduction exceptionnelle du loyer, des délais raisonnables pour apurer la dette, etc).

A défaut, le protocole transactionnel sera jugé déséquilibré et sera privé de toute validité. Il est donc conseillé de solliciter le conseil d’un avocat pour sa rédaction. Si un bailleur est généralement récalcitrant pour accorder de telles concessions, il faut garder en tête, selon Maître Zimmer, cette citation d’Honoré de Balzac : « un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».

 

Le garant pour éviter les risques de loyers impayés

Exiger un garant qui se porte caution a des effets dissuasifs estime maître Zimmer. A certaines conditions conseille-t-il. “Il ne faut pas que la caution soit un institutionnel ou un organisme d’Etat. Ce doit être une personne physique, idéalement un membre de la famille du locataire dont on a vérifié les capacités financières. » En effet, en cas de risque de défaut de paiement, il est toujours délicat d’impliquer un tiers qui n’y est pour rien. Et qui n’a aucune envie de payer des sommes alors qu’il s’était juste porté caution.

 

Le recours au garant

C’est d’autant plus délicat qu’en cas de loyer impayé, le propriétaire peut se tourner vers le garant. Et comme avec le locataire, mieux vaut d’abord procéder de manière informelle : un appel téléphonique, un courrier pour avertir de la situation. Et tenter de régler la question à l’amiable. Par exemple lors d’une réunion à trois avec le locataire.

C’est d’autant plus important qu’en cas de recours à la voie judiciaire, le commandement de payer doit être adressé par voie d’huissier au locataire, qui va également le dénoncer auprès du garant pour l’informer officiellement de l’existence de l’impayé, explique Maître Zimmer. Si la procédure suit son cours et que la situation n’a pas été régularisée, le ou les garants seront aussi assignés devant le Tribunal d’instance. Personne n’a intérêt à en arriver là.

Au moment de signer le bail, vous devez donc être attentif à la rédaction de l’acte de cautionnement afin qu’il couvre toutes les sommes dues au titre du bail (en ce compris les indemnités d’occupation) et soit conforme à la réglementation. Il existe de nombreux modèles disponibles en ligne. Et depuis la loi Elan, l’acte de cautionnement est allégé car la mention manuscrite du garant a été supprimée.

 

Les erreurs à éviter avec le garant de votre locataire

Soyez attentif ! Si le garant de votre locataire s’est engagé pour une durée indéterminée, il peut se retirer à la fin du contrat de location, ou à chaque reconduction de contrat. Ne prenez pas de risques. En tant que propriétaire, vous pouvez tout à fait exiger de votre locataire une nouvelle garantie si le bail le prévoit.

Le contrat de location peut aller assez loin dans les détails indique Maître Zimmer : « par exemple demander que le garant réside en France, ou à tout le moins au sein de l’Union Européenne. C’est important, non pas pour une question de validité, mais pour éviter de donner au litige une caution internationale. Assigner quelqu’un qui est au Brésil ou aux Etats-Unis, cela est compliqué : cela coûte cher, cela prend du temps. La personne ne reçoit pas les courriers, ne se sent pas concernée. Elle se sent intouchable et à raison, car on ne parle pas de sommes énormes. Initier une procédure de recouvrement forcée auprès d’un garant vivant à l’étranger nécessite d’engager d’importants frais pour le bailleur sans aucune certitude que ce garant soit solvable. Vu l’ampleur et le coût de la procédure, il est plus que recommandé que les cautions aient leur domicile en France. »

 

Les effets de la clause de solidarité en cas de loyers impayés

En colocation, la clause de solidarité dans les baux uniques peut aussi avoir un effet dissuasif. En cas de non paiement du loyer par l’un des colocataires, le propriétaire peut envoyer un courrier à l’ensemble des co-locataires pour dire qu’ils sont tenus solidairement de payer. Et assigner tout le monde en justice.

Pour peu que les colocataires aient un ou deux garants qui se sont portés caution, cela mobilise pas mal de monde. En effet, les cautions reçoivent aussi un courrier, voire l’assignation au tribunal.

Les co-locataires qui signent un bail unique avec clause de solidarité en sont parfaitement conscients. Et cherchent avant tout à éviter ce genre de situation, que ce soit de leur fait ou de celui d’un co-locataire. Si le propriétaire leur laisse la possibilité de choisir leurs colocataires, ils seront donc très attentifs à la solvabilité des candidats. Et en cas de problème, il se peut qu’ils règlent la situation directement entre eux, sans même impliquer le propriétaire.

 

Et le locataire qui part sans payer ?

Que faire avec un locataire qui quitte les lieux sans attendre l’expulsion et sans pour autant régler le loyer dû ? “Il faut faire venir un huissier, conseille Marc Zimmer. Ce dernier doit constater que les clefs ont bien été remises. Il doit constater également l’état du logement et conserver une trace des éventuelles dégradations.”

En cas de loyers impayés, la procédure suit son cours. Le juge ne demande plus l’expulsion. Il condamne l’ancien locataire au paiement des sommes dues. Celles-ci incluent le coût des travaux nécessaires à la réparation des dégradations si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir ces derniers.

L’une des difficultés, cependant, c’est de connaître la nouvelle adresse de l’ancien locataire. Vous pouvez faire appel à des enquêteurs privés. Non seulement ils trouvent l’adresse, mais ils peuvent aussi vérifier la solvabilité de votre ancien locataire. C’est d’ailleurs ce que font les bailleurs institutionnels.

En cas de condamnation, un huissier de justice pourra procéder à des saisies sur le ou les comptes bancaires de l’ancien locataire.

Mais sachez que c’est très aléatoire. Les personnes qui ne paient pas dans la grande majorité des cas n’ont tout simplement pas d’argent. Et vous aurez eu des frais d’huissier pour rien. Il arrive aussi que des organismes d’Etat, comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL) reprennent la dette et évitent les loyers impayés.

Il convient donc de porter une attention particulière sur le dossier de candidature du colocataire ou locataire – et le cas échéant celui de son garant – afin de limiter, en amont, le risque d’impayés et les nombreuses complications qui en résultent.

 

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity