Loi ELAN : quelles avancées ?

Le Sénat a définitivement adopté la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique)  le 16 octobre dernier,  à l’issue d’un long parcours législatif. Pour quels résultats en définitive ?

La loi ELAN propose de réelles avancées en faveur des locataires

Bonne nouvelle, la loi conserve un certain nombre d’avancées  :

• mise en place d’un bail de moyenne durée destiné aux étudiants et locataires en mobilité professionnels. Le bail est d’une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie ni clause de solidarité,
• simplification des procédures de location : numérisation du contrat de caution solidaire et des diagnostics obligatoires,
• incitation à transformer les bureaux inoccupés en logements…

Sur d’autres sujets, la loi, dans sa version définitive, va plus loin.

• Encadrement des loyers

La loi ELAN rétablit l’encadrement des loyers. Déjà tenté en 2 014 à Paris et à Lille, une décision de justice avait annulé cette mesure en 2 017. Désormais, les collectivités locales situées en zones tendues peuvent mettre le dispositif en place à « titre expérimental » pendant 5 ans. Il peut concerner l’ensemble ou une partie seulement de leur territoire.

L’objectif est de protéger les locataires contre les augmentations abusives de loyer. Les bailleurs doivent respecter des plafonds de loyer lors de la signature ou du renouvellement du bail. Une augmentation supérieure à 20 % du loyer de référence est pénalisable par une amende allant jusqu’à 15 000€.

• Une “guerre sans relâche” contre les marchands de sommeil

Spécialistes de la location de logements insalubres, en échange de loyers en liquide, les marchands de sommeil étaient, jusqu’à présent, peu pénalisés. Pour éviter de payer les amendes, ils organisaient leur insolvabilité. Ils parvenaient même à recevoir de  confortables indemnités d’expropriation. La législation n’avait donc pas les moyens de mettre fin au système.

La loi ELAN, au contraire, les traite comme « des trafiquants de drogues » explique Jacques Mezard, l’ancien ministre de la Cohésion des territoires qui a porté la loi devant le parlement : des amendes plus nombreuses, plus sévères ; des condamnations qui peuvent aller jusqu’à l’interdiction d’acquérir de nouveaux biens immobiliers pendant 10 ans ; l’obligation pour les syndics de copropriété et les agences immobilières de les dénoncer.

• Un encadrement plus strict des locations de courte durée

Les adeptes de la location de courte durée de leur résidence principale en AirBnB devront se déclarer auprès de leur mairie. Ils ont interdiction de dépasser un plafond de 120 nuits de location par an . Tout manquement entraîne une amende pouvant monter à 10 000€.

• Le dispositif Cosse étendu

Cette mesure portant sur l’investissement locatif permet au propriétaire de bénéficier d’une déduction spécifique sur les loyers. La condition : s’engager à louer vide un logement ancien – en zone urbaine ou même rurale – pendant au moins six ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.  Avec la loi ÉLAN, le plafond de déficit imputable* est majoré de 10 700€ à 15 300€. (*Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global).

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Une loi qui risque d’engendrer des situations difficiles

Moins de logements sociaux

D’autres aspects risquent en revanche de rendre la situation plus difficile, notamment pour les plus faibles. La loi ELAN prévoit la possibilité de vendre, chaque année, 1% du parc social, soit 40 000 logements. Selon le ministre du logement, la vente d’un appartement HLM permettrait de financer la construction de deux ou trois nouveaux logements… à condition que ces derniers ne soient pas situés dans la zone où le logement social a été vendu. Il semble peu probable que la vente d’un logement HLM, en région parisienne par exemple, permette de construire deux autres HLM.

Avec la loi ELAN, l’offre de HLM est appelée à baisser drastiquement tous les ans. Les expériences menées en Grande Bretagne et en Allemagne dans les années 1 990 ont montré que les logements vendus ne sont pas tous remplacés. Ils sont rarement acquis par les locataires, ces derniers n’ayant pas forcément les moyens de devenir propriétaires.

Trouver des alternatives au logement social

Cela ne facilitera pas la résolution de la crise du logement pour certaines populations. En 2017, rappelait la fondation Abbé Pierre, deux millions de ménages sont en attente d’un logement à loyer modéré ; 3,8 millions de personnes sont mal logées, et 12 millions éprouvent des difficultés locatives.

Trouver des alternatives aux HLM devient une nécessité.  Et des solutions existent : la colocation ou l’habitat partagé donnent accès à un logement décent même lorsque les moyens sont limités. D’autant plus que partager un toit, c’est aussi le moyen de s’entraider  au quotidien. Et c’est aussi une réponse utilisée par des adeptes de plus en plus nombreux, prouvant ainsi que le mal-logement n’est pas une fatalité.