Location : comment récupérer son dépôt de garantie à coup sûr ?

En location, récupérer son dépôt de garantie reste un vaste sujet. D’autant plus que certains locataires pour le moins indélicats se sont vus condamnés récemment à payer des frais bien plus élevés !

Des risques accrus

Le verdict a été rendu le 8 mars dernier ! A l’origine : un propriétaire ayant récupéré son bien dégradé par un locataire peu regardant sur l’entretien.  Au nom de l’article 1732 du Code civil qui stipule que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », la Cour de Cassation a reconnu le double préjudice subi par le propriétaire :

• la nécessaire remise en état du bien dégradé et donc le manque à gagner possible le temps des travaux,
• la location de son bien dans de moins bonnes conditions.

Concrètement, les juges ont calculé le coût pour le propriétaire des « dégradations », à savoir les sommes qu’il devrait débourser pour remettre les lieux dans le même état qu’au début de la location. Ils ont ajouté à cela « les pertes », c’est-à-dire la diminution de loyer accordée au locataire suivant.

Les locataires doivent donc entretenir le logement – même si celui-ci n’est pas neuf ni en parfait état, au risque, sinon, de payer des frais dépassant largement le dépôt de garantie.

Respecter vos devoirs de locataire

En location, récupérer votre dépôt de garantie ne devient pas pour autant une mission impossible. Il vous suffit de prendre soin du logement que vous louez. Et d’éviter bien sûr d’éviter toute dégradation ou usage impropre.

Bref, vous n’avez qu’à assurer vos devoirs de locataire ! Mais quels sont-ils ? Le locataire se charge des réparations dites « locatives ». A ce titre, vous veillez au bon fonctionnement et à l’entretien des fenêtres (ouverture, mastics et vitres), des serrures, des interrupteurs et autres robinets. Vous assurez la propreté des conduits d’évacuation et des canalisations, ainsi que celle des sols et murs. Le logement est obligatoirement muni d’un détecteur de fumée. Mais c’est à vous de vérifier qu’il fonctionne bien et, le cas échéant, de le remplacer.  

Connaître les devoirs du propriétaire

Le propriétaire assure également sa part. C’est lui qui prend en charge les travaux relevant de la vétusté. En clair, les dégradations liées à un usage normal et prolongé des équipements, les peintures… Sachez toutefois que si le propriétaire laisse le logement dans un état de vétusté avancée, le locataire est exonéré des charges locatives.

Le propriétaire doit se charger de certains travaux spécifiques :

• ceux concernant les critères de décence du logement (exemple : réparation d’un système électrique défectueux). Rappelons qu’un logement ne peut être loué s’il ne répond pas aux critères de décence énoncés par la loi;
• le maintien en l’état et l’entretien du logement (remplacement du chauffe-eau par exemple) ;
• les travaux décidés par la copropriété ;
• tout ce qui relève de la performance énergétique (isolation thermique des murs, remplacement des fenêtres, changement du chauffage au profit d’un système plus économes).

Si des travaux doivent être réalisés dans le logement, en tant que propriétaire ou bailleur, vous devez avertir vos locataires par lettre recommandée. N’oubliez pas non plus de les prévenir de votre visite, même dans le cadre de travaux. Vous ne pouvez entrer dans le logement sans leur accord préalable !

Enfin si les travaux rendent le logement dangereux, inhabitable ou même présentent un caractère abusif, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir l’interruption, voire l’interdiction du chantier.

Prévenir les désaccords

Pour éviter toute mauvaise surprise, faites un état des lieux à chaque entrée de locataire. Vérifiez ensemble tous les détails (état des portes, fenêtres, peintures, jointures, poignées de porte, moquette…) Prenez des photos ! Cela facilitera l’état des lieux de sortie – et permettra en location de récupérer son dépôt de garantie !

Pensez à la grille de vétusté. Ce document définit l’usure naturelle des éléments du logement – peintures, robinetterie ou mobilier pour une location meublée…

Pour chaque élément, la grille de vétusté rapporte :

• La durée de vie théorique pendant laquelle l’élément reste en bon état et fonctionne correctement.
• La franchise : le locataire est responsable des réparations potentielles en l’absence de détérioration.
• Le taux d’abattement annuel correspond au taux d’usure annuel de l’élément.
• La part résiduelle correspond aux frais de réparation ou de remplacement incombant au locataire, au-delà de la durée de vie théorique.

Par exemple, un parquet a une durée de vie théorique de 20 ans. Sa franchise est de 5 ans. Le taux d’abattement annuel est de 5% et la part résiduelle, 25%.

Pour les peintures, la durée de vie théorique est de 7 ans, la franchise, 1 an. Le taux d’abattement annuel est de 15% et la part résiduelle, 10%.

Les appareils ménagers ont une durée de vie théorique de 8 ans. La franchise est de 5 ans, le taux d’abattement est de 2% et la part résiduelle est de 25%.

Ainsi la grille de vétusté établie à l’arrivée du locataire permet, à son départ, de mesurer le niveau d’usure des éléments et de répartir les frais de remplacement ou de réparation.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rien rater de l’actualité de la co-location !

Crédit photo : Samuel McGinity