Garant pour une location : comment se rétracter ?

Vous êtes garant pour un locataire ou un co-locataire et vous souhaitez vous rétracter ? Quelle est votre marge de manœuvre ? Quels sont les points à vérifier avant de se porter garant pour une location ?

A quoi sert le garant pour une location ?

Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour un locataire, voire pour plusieurs co-locataires le cas échéant. Avoir un garant pour obtenir une location n’est pas une obligation légale. Mais cela rassure la grande majorité des propriétaires de savoir qu’en cas d’impayés, il y a un relais pour verser le loyer à la place du locataire.

Dans les faits, être garant est loin d’être anodin. Si le locataire contracte des dettes locatives, c’est-à-dire qu’il se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer, ou de financer des travaux qui sont à sa charge dans le logement loué, c’est alors au garant de payer la facture. Les sommes à régler peuvent être importantes si le locataire doit également des intérêts pour paiement tardif du loyer.

Être garant pour une location n’est donc pas un engagement superficiel. Le propriétaire peut aller jusqu’à demander la saisie des biens personnels, des revenus, voire du logement du garant si ce dernier est propriétaire.

Comment le garant s’engage-t-il ?

Le garant doit, comme le locataire, démontrer de sa capacité à payer le loyer en cas de manquements du locataire.

Le propriétaire a donc parfaitement le droit de lui demander les pièces suivantes :

• une pièce d’identité,
• s’il est lui-même locataire, la dernière quittance de loyer,    
• un justificatif de domicile de moins de trois mois, 
• s’il est propriétaire, le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété, 
• un document attestant de l’activité professionnelle du garant (bulletins de salaire, bilans comptables…) ; si le garant est retraité, un justificatif des pensions de retraite,
• un avis d’imposition récent,
• les pièces justificatives des revenus fonciers et mobiliers, s’il y en a.

Pour se porter caution, le garant signe un acte de caution soit sous seing privé soit devant notaire. Depuis la loi Elan d’octobre 2018, la procédure est plus simple. Le garant n’a plus besoin de recopier un certain nombre d’informations à la main.

L’acte de caution stipule :

• le montant du loyer et les conditions de révision prévues dans le bail ;
• l’engagement du garant en cas de défaillance du locataire. Le garant doit préciser dans l’acte de cautionnement s’il s’agit d’une caution simple – le bailleur ne peut se retourner vers la caution qu’en cas d’insolvabilité du locataire auquel il doit auparavant avoir envoyé par voie d’huissier un commandement de payer- ou d’une caution solidaire. Dans ce dernier cas, le bailleur peut contacter la caution directement dès le premier loyer impayé.
• l’acte de caution stipule aussi la durée d’engagement du garant : à durée indéterminée ou déterminée. La différence est très importante en cas de désengagement du garant.

Entre location et co-location, quelles différences pour le garant ?

Dans le cadre d’une location simple ou d’une co-location avec bail individuel, le garant ne s’engage que pour un seul locataire.

En revanche si le bail signé par le co-locataire est un bail unique avec une clause de solidarité, les choses sont différentes pour le garant. En cas de défaillance de l’un des co-locataires, mentionné sur ce bail unique, non seulement le propriétaire peut se tourner vers n’importe quel co-locataire pour exiger le versement de l’intégralité du loyer, mais il peut également se retourner vers l’un des garants de la co-location pour exiger le loyer de toute la co-location.

Le garant peut-il se rétracter ?

Il existe deux cas de figures pour permettre au garant de se rétracter :

• en cas d’engagement à durée déterminée, impossible de se rétracter avant la date de fin du contrat. Il est cependant possible de prévoir des événements spécifiques dès la rédaction de l’acte de caution autorisant la rétractation (divorce, retraite, décès du locataire…). Le décès du garant n’entraîne pas la fin de la caution. Elle se transmet à ses héritiers. Ces derniers restent garants du locataire pendant toute la durée du bail ;

• en cas d’engagement à durée indéterminée, l’engagement porte sur toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements. Le garant peut se rétracter. Il lui suffit d’envoyer une lettre en recommandé au propriétaire. Cependant il reste solidaire du locataire jusqu’à la date anniversaire du bail de ce dernier. Le garant reste donc redevable des dettes contractées par le locataire jusqu’à expiration du bail. Et il en est délié au renouvellement.

Pas de panique pour autant : comme dans de nombreux cas de figure, il est toujours possible de négocier avec le propriétaire pour mettre fin à la caution avant terme. S’il donne son accord, il suffit d’ajouter un avenant au bail. 

Que se passe-t-il en cas de rétractation du garant ?

Là encore, deux cas de figure se présentent :

• le garant se rétracte avant la signature de l’acte de caution. Il vous faut alors trouver un autre garant si le propriétaire l’exige. A moins que votre dossier ne soit suffisamment solide pour que le propriétaire accepte finalement de se passer de garant ;

• le garant se rétracte après la signature de l’acte de caution. Vous ne courrez pas le risque de perdre votre logement. Du moins pas avant l’expiration du bail. En cas de caution à durée indéterminée, votre garant reste tenu à ses engagements jusqu’à la date anniversaire du bail. Le bail reste donc valide et le propriétaire ne peut vous imposer de trouver un autre garant avant son expiration. Le seul souci est qu’en l’absence de garant, il peut refuser de renouveler le bail.

Personne physique… ou personne morale ?

Le garant peut être une personne physique, mais aussi une personne morale. Une banque, des organismes comme le dispositif Visale pour les moins de 30 ans, les salariés nouvellement embauchés ou en mutation professionnelle, ou encore des garanties locatives comme Youse, Garantme ou encore Unkle. Ces dernières proposent une souscription rapide et en ligne et, si votre dossier est accepté, se portent caution pour vous. Et il n’y a pas de risque de rétractation en cours de route. Bien sûr, leurs services ont un prix (entre 3,5% et 3,8% du loyer), mais c’est aussi l’assurance pour le propriétaire de percevoir le loyer chaque mois.

Être garant n’est donc pas un engagement à prendre à la légère. C’est la raison pour laquelle le garant peut vouloir se rétracter. Comme pour le propriétaire qui choisit ses locataires, le garant doit être certain du locataire pour lequel il se porte caution. 

Au-delà de sa capacité à payer, il doit également être rassuré par sa fiabilité et son sérieux. Derrière la question pécuniaire de la caution, c’est donc d’abord une question de relation humaine qui est en jeu.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity