La désertification des centres villes, une fatalité ?

La désertification des centres villes est bien visible, en particulier dans les villes de moins de 100 000 habitants. En 15 ans, le taux de « vacance commerciale » – le taux de locaux commerciaux vides-  a augmenté de plus de 4% en moyenne sur tout le territoire.

Selon la Fédération du Commerce Spécialisé Procos, en deçà de 5% de vacance commerciale dans une ville, la vacance est conjoncturelle. En cause, des frictions entre l’offre et la demande en locaux commerciaux suite à des retards de commercialisation ou à des travaux d’aménagement. Lorsqu’elle atteint 10%, les experts parlent de « déclin structurel de la commercialité du centre-ville” .

Des villes menacées de désertification commerciale

En France, c’est le cas de 27% des grandes villes, et de 55% des villes moyennes ! Parmi ces dernières, 4 sont particulièrement touchées. A Béziers, Châtellerault, Forbach, et Antonay, le taux de vacance commerciale dépasse les 20%. S’y ajoutent un fort taux de chômage, des logements vacants, une pauvreté croissante et une perte de population. Moins d’habitants qui dans l’ensemble ont des revenus moindres. Il n’en faut pas tellement plus pour faire mourir un centre ville !

Autres facteurs aggravants : “Ces villes perdent en général plus que les autres des équipements et services, et connaissent un niveau de fiscalité plus élevé que la moyenne. On observe également d’autres obstacles à la vitalité commerciale : la mauvaise accessibilité du centre-ville aux consommateurs, la concurrence entre les boutiques et l’e-commerce, l’augmentation des loyers commerciaux et du prix du foncier au m²” indique un rapport sur la revitalisation commerciale des centres-villes de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), paru en 2016.

Un équilibre à recréer

Faire revivre des centres-villes ne passe pas uniquement par la simple réouverture de commerces. Selon le journaliste Olivier Razemon, spécialiste des transports et de la mobilité, il faut traiter ensemble les questions du commerce et du logement. En cause, l’étalement urbain, qui disloque les villes existantes.

“L’Etat fait un plan, mais il lui arrive de décider que la Banque de France va quitter le centre-ville de Poitiers pour s’installer à deux ou trois kilomètres dans un endroit qui n’est même pas desservi par un bus, ou l’Ursaff qui s’en va s’installer dans une zone industrielle. Ce sont des gens qui vivent la ville, qui la peuplent. Il y a une chose qui est désolante, c’est quand on se promène en ville et que l’on ne voit presque personne. Je pense qu’il faut qu’il y ait des emplois en ville et notamment des emplois administratifs. Les délocaliser est une grosse erreur. C’est un travail beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît.”

Certaines villes y échappent. Notamment les métropoles et les villes touristiques comme Nice, Saint Jean de Luz ou les Sables d’Olonnes. Grâce aux touristes, elles profitent d’un centre-ville animé avec de nombreux commerces.

Quelle place pour la voiture ?

Autre question délicate : la place de la voiture. Une tendance, partagée par de nombreuses villes européennes, consiste à limiter l’accès et l’espace accordés aux voitures. Certaines villes comme Grenoble ont ainsi tourné le dos au tout-voiture . Encore faut-il laisser le centre-ville accessible. A Montargis, des parking gratuits permettent de se rendre à pied en moins de 10 mn au centre ville. Mais ils sont mal indiqués et souvent vides. L’équilibre pour faire revivre les centre-villes, entre commerce, logement déplacement est donc complexe. “C’est un travail d’orfèvre, complexe” estime Olivier Razemon.

Un plan de l’Etat pour les villes moyennes

Un travail auquel le gouvernement s’est attelé depuis quelques années à travers son programme Action Cœur Ville. Depuis mars 2018, 222 villes moyennes situées dans toutes les régions, ont signé une convention avec l’Etat. Cinq milliards d’euros sont mis à leur disposition pour répondre aux “dysfonctionnements existants dans tous les domaines : l’habitat, le commerce, la création d’emplois, mais aussi les transports et la mobilité, l’offre éducative, culturelle et sportive, la qualité des sites d’enseignement, le développement des usages des outils numériques… “ indique le dossier de presse

“Action Cœur de Ville” a pour objectif la revitalisation des villes à travers le commerce. Concernant les habitations, c’est la toute nouvelle loi Denormandie qui est à l’œuvre. Le drame de Marseille en novembre 2018 – où deux immeubles délabrés se sont effondrés – a marqué les esprits.

Le gouvernement a donc pris des mesures pour inciter à rénover des logements et à les mettre en location. C’était déjà le cas pour le dispositif Pinel, qui ne concernait cependant que les zones tendues. La loi Denormandie vise large : 222 villes moyennes du plan Action Coeur de Ville, ainsi que toutes les villes ayant conclu une convention ORT (opérations de revitalisation du territoire).

Et des opportunités pour les propriétaires

Les villes sont réparties sur tout l’ensemble du territoire, ce qui laisse l’embarras du choix aux investisseurs. Et certaines villes sont déjà particulièrement intéressantes comme Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg. Le rapport entre prix d’achat au m² et les loyers permet un rendement supérieur à 4%. A comparer aux 2 à 3% de rendement dans des zones tendues comme Paris ou Lyon où le prix d’achat au m² y frôle des sommets. Et la plupart des logements dans ces villes bénéficient du dispositif Denormandie, donc d’un crédit d’impôt de 12 à 21% sur plusieurs années.

La désertification des centre ville est l’affaire de tous. Et leur revitalisation serait une excellente affaire pour les propriétaires et les investisseurs.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity