Que faire en cas de litige avec votre propriétaire ?

En colocation, vous n’êtes pas à l’abri d’un litige avec votre propriétaire. Quels sont vos recours en cas de conflit ?

Les causes de litiges les plus fréquentes

La plupart du temps, les propriétaires reprochent aux locataires :

• le retard dans le règlement du loyer et des charges,
• l’absence de versement de dépôt de garantie ou de souscription d’une assurance,
• l’absence ou le mauvais entretien du logement,
• le non respect du délai de préavis.

Et du côté des locataires :

• le délai et les conditions du dépôt de garantie,
• la contestation de la révision du loyer en cours de bail,
• un logement non conforme aux critères de décence,
• la mise en jeu des clauses résolutoires du bail,
• la modification des conditions du bail pendant son exécution notamment la réévaluation du loyer.

Sans oublier la foule de litiges concernant les responsabilités liées aux travaux à effectuer.

Prévenir les risques de litige avec son propriétaire

Comme dit le vieil adage latin, « si tu veux la paix, prépare la guerre », alors soyez prêt dès le début.

En l’occurrence, dès la signature du bail. Le bail est le contrat qui lie juridiquement le propriétaire et son locataire. En le signant, chaque partie accepte les droits et les devoirs qui lui incombent. Lisez-le attentivement pour savoir comment se répartissent les responsabilités. Et n’hésitez pas à demander des précisions sur ce qui vous semble obscur.

En général, il n’y a pas de surprises : la plupart des baux sont des contrats-type qui reprennent toutes les dispositions de la loi en matière locative. Aussi, pour éviter que la première brouille ne vire à la guerre de tranchée, reportez-vous à votre bail. Dans la plupart des cas, cela vous permet de régler le litige avec votre propriétaire.

Par ailleurs, ne négligez surtout pas l’état des lieux d’entrée. On ne le répétera jamais assez : en tant que co-locataire, vous voudrez récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie. Soyez pointilleux, voire tatillon lors de l’état des lieux d’entrée. Cela vous évitera des désagréments à la sortie et qu’on vous impute des dégradations dont vous n’êtes pas responsable.

Le règlement des litiges à l’amiable

Malgré toutes vos précautions, un problème est survenu et vous et vos co-locataires devez le régler avec votre propriétaire.

Tout n’est pas perdu. Avant d’envisager tous les recours, parlez avec votre propriétaire. Mieux encore, envoyez au front le colocataire qui s’entend le mieux avec ce dernier pour négocier. C’est l’avantage de la co-location : parmi vos co-locataires, il y en aura forcément un qui aura davantage de facilités pour négocier et parvenir à un règlement du conflit plus serein.
 
Si la discussion n’a rien donné, ne perdez pas espoir. Et n’appelez pas tout de suite votre avocat. Il existe d’autres moyens pour régler le conflit à l’amiable.

Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception relatant les faits aussi précisément que possible, accompagné de toutes les preuves et arguments utiles (photos, factures, références juridiques…). Cela vous est nécessaire s’il vous faut, par la suite entamer un recours au tribunal.

Vous pouvez avoir recours à une procédure de conciliation :

• soit auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Si elle est compétente pour l’ensemble des litiges locatifs (réparations incombant au bailleur ou au locataire, charges locatives, délais de préavis, ameublement (pour un logement meublé), fixation du nouveau loyer dans le cadre d’un bail de sortie de la loi de 48. Sa saisine est obligatoire pour toute question concernant les loyers avant tout recours au juge, si votre courrier recommandé est resté sans suite,
• soit auprès d’un conciliateur de justice : il s’agit d’un médiateur dont le but est d’aider les parties à trouver un accord à l’amiable. Il vous suffit de vous adresser par simple lettre ou même verbalement au greffe du tribunal dont dépend le logement. Ce dernier désignera un conciliateur de justice.

Ces procédures ont l’avantage d’être rapides et gratuites et d’éviter le recours au tribunal.

Et si rien ne fonctionne, le tribunal d’instance

Toujours pas d’accord en vue ? Alors il ne vous reste plus qu’à entamer une démarche devant le tribunal d’instance dont dépend le logement.

Soyez attentif, le tribunal d’instance doit être saisi dans les trois ans suivant l’apparition du litige.

Il existe deux types de procédures pour saisir le tribunal d’instance :

• la déclaration au greffe (pour les litiges inférieurs à 4 000€). C’est une démarche simplifiée qui permet de saisir le tribunal d’instance sans passer par un huissier. C’est le tribunal qui se charge de prévenir la partie adverse.
• l’assignation peut être demandée quel que soit le montant du litige. Vous devez mander un huissier pour délivrer l’assignation à votre adversaire qui l’informera du lieu, de la date et de l’heure du procès au moins 8 jours avant la date de l’audience.

C’est ensuite le juge qui tranchera votre litige avec votre propriétaire. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Si la procédure elle-même est gratuite, elle peut entraîner des frais (huissier, expertise) qui seront à votre charge si c’est vous qui saisissez le tribunal d’instance.

Pour tout savoir sur la vie en co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC, et inscrivez-vous sans attendre à notre newsletter !

Crédit photo: Samuel McGinity