Les bonnes raisons pour investir dans la colocation

Investir dans la colocation, « c’est une façon intelligente de maximiser le rendement d’une surface donnée » explique Stéphane Molère, président fondateur de Via Wealth Management, une société de conseil en gestion de patrimoine.

La location, le choix traditionnel

Dès qu’il est question d’investissement locatif, les investisseurs s’orientent encore très souvent vers un studio ou un T1. À première vue, cela peut représenter un avantage : le rendement au m² est plus intéressant que dans les grandes surfaces. Certes, mais louer un petit appartement, c’est aussi faire face à un fort turn-over, à davantage de vacance locative … et beaucoup d’entretien. Soit autant d’éléments qui viennent nuire au rendement locatif.

Une autre solution consiste à s’orienter vers une surface plus grande. Les deux et trois pièces retiennent plus longtemps leurs locataires, de même que les grands appartements et les maisons. Au mètre carré, ces biens sont moins rentables, certes. Mais les locataires, des couples ou des familles la plupart du temps, ont tendance à rester plus longtemps et à mieux entretenir les lieux. Ce sont autant de préoccupations en moins pour le propriétaire.

Mais louer une maison ou un grand appartement à une seule famille, c’est prendre le risque de ne compter que sur un ou deux salaires. En cas de loyers impayés, récupérer le bien est compliqué.

Pourtant, la majeure partie des investissements locatifs s’orientent vers une location simple, remarque Stéphane Molère. « La colocation est encore un marché de niche. Chez nous, sur 120 appartements achetés en moyenne par an, seuls une dizaine sont destinés à la co-location. Pourtant, la co-location permet de diversifier les risques. »

Elle est aussi plus intéressante. En moyenne, la colocation rapporterait 10 à 15% de plus qu’avec un locataire unique. Selon Serge Harroch, fondateur et associé d’Euclide Financement, « les rendements locatifs annuels peuvent ainsi atteindre entre 6% et 8 % ».

Investir dans la colocation : l’embarras du choix.

Les investisseurs tentés par l’investissement locatif ont l’embarras du choix : « A priori, le rendement brut varie entre le neuf et l’ancien. Dans le neuf, les charges sont assez faibles, l’entretien est limité, mais le rendement est moins intéressant. Dans l’ancien, il y a davantage de charges et d’entretien qui viennent grèver le rendement. En général, que vous choisissiez l’ancien ou le neuf, le rendement net est presque équivalent.»

Les investisseurs ont également le choix du type de bien qui s’adapte en fonction de leurs objectifs.  Par exemple,  Colocatère déstructure le bien pour l’adapter à la co-location. Il augmente ainsi le rendement locatif. Cependant, le bien risque d’être plus difficile à revendre. My Room rénove l’appartement juste ce qu’il faut pour le louer à des colocataires, mais le garde « dans son jus ». Le rendement est un peu moins intéressant, mais la revente est plus facile.

« Dans l’ensemble, le rendement est plus ou moins le même, tempère Stéphane Molère. Ce sont les moyens d’y parvenir qui changent. En immobilier, s’il existait un seul vecteur d’investissement plus rentable, cela se saurait et tout le monde le suivrait. »

La colocation, un investissement rentable…

Quel que soit votre choix, investir en colocation reste une bonne affaire, remarque Stéphane Molère. Il existe une demande croissante. La rentabilité est de 4 à 5% en moyenne pour un appartement ancien en colocation … Contre moins de 4% pour une résidence de services, telles que les résidences étudiantes ou destinées aux seniors.

À condition de bien choisir

Certaines villes n’ont pas un rendement très intéressant met en garde Stéphane Molère. C’est le cas de Toulouse, Bordeaux, Lyon et bien sûr Paris. Les prix y sont élevés. Il n’y a pas assez de rendement pour réaliser un effet de levier grâce à la location.

« J’éviterais aussi des villes trop petites comme Amiens, Valenciennes, qui ne sont pas – pour le moment – très attirantes. En revanche, certaines villes sont propres à l’investissement. Les prix y sont encore abordables et elles comptent une grosse population étudiante comme Lille, Montpellier, Rennes, Nancy, Metz…». Mais remarque-t-il, tout dépend aussi du client. Certains préfèrent des villes non moins intéressantes comme Reims ou Strasbourg.

Investir : une question de personnalité

Car le choix du type d’investissement locatif ou en co-location, est, in fine, extrêmement personnel remarque le gestionnaire en patrimoine. « Notre métier est d’abord d’informer sur les différents produits existants et non pas de l’orienter en fonction de ce qui nous semble le mieux pour notre client. »  En matière d’investissement immobilier, il existe une offre pléthorique de produits : Pinel, Robien, démembrement…

Selon Stéphane Molère, mieux on connait son client, et mieux on peut le conseiller vers les solutions qui lui conviennent. « Devant nos clients, nous exposons différentes stratégies d’investissement avec leurs avantages et leurs inconvénients. Nous n’essayons pas de les convaincre, au contraire. Nous restons le plus neutre possible, nous faisons de la pédagogie pour les aider à prendre une décision. Nous posons des questions, nous reformulons leurs besoins… Nous prenons le temps de les rencontrer régulièrement avant de les orienter. »

Car chacun est unique. « Chaque client a des objectifs patrimoniaux différents, un profil de risque spécifique, mais surtout des zones de confort différentes. Certains peuvent très bien nous dire, face à un produit que nous proposons :  « votre truc, je ne le sens pas « .

Il est donc primordial, dans le cadre de la gestion de patrimoine de prendre en compte les objectifs du client, pourquoi il investit, pour combien de temps avant de lui proposer d’investir dans une co-location.

Qui investit dans la colocation ?

En investissement locatifs, les profils sont variés remarque Stéphane Molère : des jeunes qui n’ont pas beaucoup d’argent mais qui veulent structurer leur patrimoine, des seniors qui doivent établir des arbitrages dans le cadre de la transmission… Mais lorsqu’il s’agit de co-location, les investisseurs intéressés ont déjà une certaine expérience.

« Comme les biens à mettre en colocation représentent une certaine surface, le prix d’achat peut aller de 250 000 à 500 000 €. Ce sont des clients qui ont une certaine capacité d’épargne pouvant aller de 500 à 1 000 €/mois, qui peuvent emprunter sur 20 ans. En général, il s’agit de couples, cadres supérieurs d’environ 45 ans, qui n’en sont pas à leur premier investissement. Ils possèdent déjà un autre patrimoine qu’ils peuvent facilement transformer en liquidités. En effet, l’investissement en colocation est difficile à revendre rapidement lorsque le besoin s’en fait sentir. »

La to-do list avant d’investir en colocation

Investir en colocation est une opération un peu particulière par rapport à l’investissement locatif classique. Il faut choisir  un grand appartement pouvant accueillir 2, 3, 4 ou 5 chambres,  afin de diversifier le risque. Il faut compter au minimum 80 m²

Si vous choisissez d’investir dans le neuf, vous n’avez pas grand-chose à faire :  les lieux sont aux normes, il n’y a pas de travaux de rénovation à prévoir, le bien est là pour quelques temps. Si vous préférez l’ancien, sa durée de vie est assurée. Un appartement haussmannien sera vraisemblablement -sauf catastrophe majeure – encore là dans 100 ans.

« Mieux vaut éviter les immeubles récents, qui datent des 1960-70 » met en garde Stéphane Molère. « Il faut des travaux d’entretien, parfois les mettre aux normes. Ils n’ont ni l’attrait du neuf, ni le charme de l’ancien. Et comme ils ont déjà 50 ans d’existence, ils sont assez défraichis. Et rien ne vous assure qu’ils aient une durée de vie aussi longue qu’un appartement haussmannien. »

A l’heure actuelle, reconnait Stéphane, les gens n’investissent pas dans la colocation pour favoriser le vivre ensemble. Ils pensent plutôt à la rentabilité du produit. Aussi le rôle de Stéphane est-il de « cumuler rendement patrimonial et locatif ». Or si investisseurs et locataires peuvent trouver satisfaction autour d’un produit commun, la colocation, n’est-ce pas la preuve que l’investissement patrimonial peut conduire à un cercle vertueux ?

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Crédit photo : Samuel McGinity