Déterminer le montant du loyer : les bonnes pratiques

Comment déterminer le montant du loyer auquel vous pouvez louer votre logement ?  L’article 17 de la loi de juillet 1989 portant sur les rapports locatifs vous laisse totalement libre. Cependant, soyez attentif : non seulement le réajuster peut se révéler compliqué, mais certaines règles peuvent aussi s’appliquer pour le plafonner.

Quels paramètres devez-vous prendre en compte ?

Le montant des loyers dans la zone de votre logement

Cela va sans dire, mais c’est toujours mieux en le disant : pour connaitre les tendances du quartier ou de la zone où se situe votre logement, consultez les bases de données spécialisées. Il en existe de nombreuses qui, à l’instar de l’Observatoire Clameur publie chaque année le montant du loyer au m². Certaines bases de données se concentrent sur des zones spécifiques comme l’Olap spécialisé sur l’immobilier parisien, ou tout simplement les Agences départementales pour l’information sur le logement, ou ADIL dont les antennes locales et régionales dressent un panorama des tendances des marchés locaux.

Enfin, n’hésitez pas à consulter les annonces des logements situés dans la même zone et présentant les mêmes caractéristiques que votre bien. Cela vous donnera une idée, la plus précise possible, du montant du loyer que vous pouvez demander.

Les caractéristiques du logement

Les grandes surfaces n’ont pas forcément la cote… sauf en co-location

En ce qui concerne la location, ce sont les petites surfaces (studio ou deux pièces) qui sont les plus demandées…. Et donc avec un prix au m² plus élevé, en particulier dans les zones tendues. Mais le turn over est également plus important.

Avec les grandes surfaces, en revanche, le prix au m² est moins élevé. Mais un logement spacieux n’aura aucun mal à trouver des occupants co-locataires. Et vous rapportera peut-être plus que si vous optez pour une location simple. En effet, si votre logement n’est pas situé dans une zone tendue – où le loyer total de la co-location ne peut être supérieur au loyer payé par un seul locataire – la co-location représente une excellente affaire. En moyenne, les co-locataires paient un loyer de 30% inférieur au loyer d’une location simple. Si vous louez un appartement pour un loyer de 530 € en location simple, vos deux co-locataires accepteront eux de payer, chacun, un loyer de 371 €, soit 742 € au total. Dans ce cas de figure, co-locataires et propriétaire sont gagnants.

Ce qui fait la différence … pour augmenter le loyer !

Votre logement dispose-t-il d’une cave, d’un garage ? S’agit-il d’un appartement ou d’un logement en résidence? Y-a-t-il un concierge, un digicode ? Le chauffage est-il collectif ? Excellente nouvelle : il s’agit de points positifs qui vous permettront d’apprécier le loyer à la hausse.

D’autres aspects au contraire sont mal perçus :  une piètre performance énergétique, un vis-à-vis trop proche, une exposition au nord ou sur la rue, l’absence d’ascenseur si votre bien est situé au 3° étage ou au-delà sont autant de défauts qui vous obligeront à réviser à la baisse le montant du loyer.

De même un appartement tout neuf mais excentré, loin des commerces, des écoles, des services est moins valorisé que son équivalent plus central. Il sera moins attractif qu’un appartement même ancien, mais mieux situé et bien entretenu.

Un loyer trop élevé : la fausse bonne idée

Votre logement peut avoir toutes les qualités, mais exiger un loyer exorbitant risque de se révéler une idée désastreuse. Vous aurez, en premier lieu, du mal à trouver des locataires. Et une fois dans les lieux, ils n’auront aucun état d’âme à vous quitter dès que possible pour un loyer plus raisonnable… Ou tant qu’à faire, pour investir eux-mêmes dans l’achat d’un bien immobilier.

De plus, vous pourriez, vous aussi, devoir le payer. Le gouvernement cherche à mettre fin aux abus observés dans la location des petites surfaces en zones très tendues. Depuis 2012, les propriétaires de micro-logements – c’est-à-dire inférieurs ou égaux à 14 m² – situés dans de grandes agglomérations (les zones A et A bis) doivent acquitter une taxe spécifique s’ils appliquent un loyer supérieur ou égal à 42,47 €/m2 de surface habitable.

Vous avez donc tout intérêt à déterminer le loyer le plus juste possible pour éviter la vacance locative. Elle pèsera sur la rentabilité de votre investissement et pourrait vous contraindre à reporter le remboursement d’échéances de prêts immobiliers. De plus, si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre des lois Scellier ou Duflot – qui vous accordent des avantages fiscaux, si vous louez un logement rénové – ces derniers seront remis en cause en cas de vacance locative durant les 12 premiers mois de la location.

Réviser le montant du loyer en cours de bail

Bonne nouvelle, en cours de bail, il est possible de réviser le loyer à la hausse. Mais la pratique est très encadrée.

D’une part, vous ne pouvez le réviser qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Et d’autre part, l’augmentation dépend de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL)

L’IRL est calculé par l’Insee, chaque trimestre à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’IRL sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

Quelles sont les règles à respecter ?

• Vous ne pouvez augmenter le loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail
• L’augmentation du loyer se calcule de la façon suivante : Nouveau loyer = loyer en cours x IRL du trimestre de référence en cours à la date anniversaire du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Encadrement des loyers : où en est-on ?

Une décision de justice en 2017 avait annulé une première tentative d’encadrement des loyers à Paris et à Lille, définie par la loi ALUR.  Le plafonnement des loyers est cependant revenu au goût du jour avec la loi ELAN de 2018. Cette dernière institue une expérimentation sur 5 ans d’encadrement des loyers, mais sur la base du volontariat des communes concernées en zone tendue. Ainsi, le conseil de Paris ayant donné son accord, depuis juillet 2019, les loyers parisiens sont encadrés selon une grille de loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Le cas des zones tendues

Les zones tendues désignent 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où certaines règles régissent la fixation des loyers. En cas de relocation, vous ne pourrez augmenter librement le loyer. La seule augmentation permise est celle de l’IRL, l’indice de référence des loyers. Elle n’est possible que si la dernière révision du loyer a eu lieu plus d’un an auparavant.

En revanche, la hausse peut être plus importante si :

• le loyer est clairement sous-évalué, par rapport aux prix du marché ;
• si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité, dont le montant représente au moins 6 mois du loyer précédent. Les travaux peuvent concerner le logement lui-même ou les parties communes. La hausse de loyer maximale ne peut cependant excéder 15% du coût total des travaux.

Il est donc nécessaire de fixer dès le départ le loyer le plus juste possible, ne serait-ce qu’en raison des difficultés pour l’augmenter en cours de bail ou même lorsque vous accueillez de nouveaux locataires. Le plus important reste de trouver des co-locataires fiables, avec lesquels vous entretenez des relations de confiance aussi bien pour entretenir au mieux le logement que pour vous accorder sur le loyer.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity