Etat des lieux de sortie : quels sont les problèmes récurrents rencontrés par les bailleurs ?

Vos locataires s’en vont ? Il est maintenant temps de songer à l’état des lieux de sortie. Mais à quoi sert-il ?

L’importance de l’état des lieux de sortie

En le comparant à l’état des lieux d’entrée réalisé à l’arrivée des locataires, l’état des lieux de sortie va vous permettre de vérifier dans quelles conditions vous récupérez le logement.

Si vous constatez des dégradations ou des négligences, que les deux états des lieux ne correspondent pas, les locataires peuvent être tenus pour responsables. Le dépôt de garantie, qu’ils vous ont remis à leur arrivée, vous permettra, en partie ou en totalité, de régler les travaux de réparation nécessaires.

Mais attention ! Toutes les dégradations ne relèvent pas de la négligence des locataires !

Dégradation ou vétusté ?

Les locataires doivent entretenir le logement en bon état et se chargent des travaux courants. Le propriétaire, lui, doit se charger des travaux liés à la vétusté.

Mais comment différencier ce qui relève de la vétusté de ce qui relève de l’entretien courant ? « C’est surtout une question de bon sens », explique Caroline Choplin, avocate en droit immobilier.  « Si vous avez des locataires depuis 15 ans dans les murs, il est évident que la peinture blanche d’origine n’est plus blanche. C’est de la vétusté. En revanche, si le chauffe-eau tombe en panne parce qu’il n’a pas été entretenu pendant 10 ans par les locataires, cela relève de la dégradation et non de la vétusté. » Pas d’autre solution, donc, que d’apprécier au cas par cas ce qui relève de l’utilisation normale du bien et ce qui tient au manque d’entretien. 

Vous pouvez également remplir, lors de l’état des lieux d’entrée, une grille de vétusté. Elle établit la durée de vie théorique des matériaux et équipements. Et pour l’état global du logement, n’hésitez pas à prendre des photos dès l’arrivée des nouveaux locataires. Cela permettra, lors de l’état des lieux de sortie, de comprendre ce qui relève de la dégradation ou d’un usage prolongé des équipements.

L’état des lieux de sortie en colocation 

Comment se passe l’état des lieux de sortie en colocation ? Tout dépend du type de bail que vous avez choisi.

Avec un bail individuel

Vous avez signé un bail avec chacun de vos colocataires, individuellement ? L’état des lieux de sortie a donc lieu au départ de chaque colocataire. Il comporte un état des lieux de la partie privative du colocataire, ainsi que des parties communes. S’il est facile d’évaluer la responsabilité du locataire pour la partie privative, c’est plus délicat face aux dégradations dans les parties communes. « Il est probable que le locataire concerné arguera qu’il n’est pas responsable. Dans ce cas, en général, les propriétaires répartissent le coût des travaux au prorata des locataires présents » explique Maître Choplin.

Avec un bail unique

En bail unique avec clause de solidarité, la situation est simple. « Les colocataires sont solidaires pour payer le loyer, ils le sont aussi pour payer les dégradations. Souvent ils ont tous participé au versement du dépôt de garantie. En cas de dégradation du logement, ils sont tous pénalisés. Ils ont donc intérêt à s’organiser entre eux. S’il n’y en a qu’un qui prend en charge le loyer ou le règlement du dépôt de garantie, charge à lui de se retourner vers ses colocataires.»

Problème n°1 : L’état des lieux de sortie non signé par le locataire

Les locataires ont tout intérêt à être présents lors de l’état des lieux de sortie. S’ils ne sont pas là, tant pis pour eux ! « Ils devront apporter la preuve qu’ils ne sont pas d’accord avec l’état des lieux » explique Caroline Choplin. En cas d’impossibilité, ils ont le droit de se faire représenter par un tiers. En cas de colocation avec bail unique, il suffit qu’un seul des colocataires soit présent et signe au nom de tous les autres.

Si les locataires étaient bien présents, mais n’ont pas voulu signer l’état des lieux, « ils doivent envoyer une lettre recommandée au bailleur, expliquant qu’ils étaient bien présents. Ils indiquent les raisons pour lesquelles ils refusent de signer l’état des lieux et peuvent joindre des photos des dégradations. »

Mais pourquoi refuser de signer l’état des lieux ? Principalement pour deux raisons :

• Les dégradations étaient déjà là quand ils sont arrivés. « Mais il faut apporter la preuve que le dommage était préexistant. »
• Il s’agit d’un dommage lié à la vétusté, qui relève de la responsabilité du propriétaire.

Si le bailleur exagère et parle de bien dégradé, alors que le locataire parle d’éraflures, ce dernier a intérêt à faire des photos pour justifier son point de vue.

Peut-on remettre en question les photos ? « Aujourd’hui, les smartphones indiquent la date de la photo. C’est compliqué de truander » remarque Caroline Choplin.

Il peut arriver aussi que le dommage ne soit pas visible à l’œil nu. Par exemple, le bailleur perçoit une forte odeur de cigarette qui imprègne tapis et rideaux. Il doit alors faire venir huissier pour constater les dégâts.

Problème 2 : Dégâts constatés après l’état des lieux de sortie : que faire ?

Hé bien, il n’y a plus grand-chose à faire. « Une fois clefs rendues, les colocataire n’ont plus accès au logement. Imaginons que le propriétaire fasse l’état des lieux plusieurs semaines après avoir récupéré les clefs et le départ du locataire, il sera en difficulté pour prouver l’origine des dégradations. Les locataires pourront toujours en contester l’origine, arguant qu’elles ne sont pas de leur fait.»

De même, si le chauffe-eau n’a pas été entretenu par les locataires précédents et tombe en panne quelques mois après que de nouveaux locataires soient entrés dans les lieux, vous ne pouvez plus vous retourner contre leurs prédécesseurs. Vous devez donc prendre les réparations ou le remplacement à votre charge.

Problème n°3 : contestation de l’état des lieux de sortie par le locataire

Votre locataire a des réserves sur l’état des lieux ? S’il n’a pas de preuves pour prouver sa bonne foi, tant pis pour lui.

La seule solution est d’être particulièrement vigilant et méticuleux lors de l’état des lieux d’entrée. Faites des photos des éléments contenus dans le bail et joignez-les à l’état des lieux d’entrée. Ne vous fiez pas uniquement à ce qui est écrit. Par exemple, un plan de travail avec quelques rayures sera considéré comme « très dégradé » par certains. Pour d’autres, ce sera l’état d’usage. Une photo lors de l’état des lieux d’entrée permettra une comparaison plus impartiale.  

Problème n°4 : Clé manquante lors de l’état des lieux

Si les clefs n’ont pas été remises lors de l’état des lieux de sortie, pour cause de perte ?  C’est alors au locataire de rembourser le changement de serrure. En effet, il doit, selon la loi, répondre non seulement des dégradations, mais aussi des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance.

Seule échappatoire : prouver que les pertes ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’aucun locataire n’a introduit dans le logement.