Locations : pourquoi le nombre de dossiers falsifiés augmente ?

De plus en plus de locataires présentent des dossiers falsifiés pour obtenir un appartement. Quelles sont les raisons de ce phénomène ? Existe-t-il des recours ? Et comment éviter que cette tendance ne s’installe durablement, ruinant la confiance entre propriétaires et locataires ?

Dossiers de locataires falsifiés : les raisons

Des exigences trop élevées

Les dossiers falsifiés existent depuis que les exigences des propriétaires ou des agences immobilières s’élèvent. Selon Meelo, une start up spécialisée dans la prévention des risques d’impayés, un dossier sur deux comporte au moins une pièce modifiée dans les zones les plus tendues. Impressionnant certes, mais finalement pas tellement étonnant !

En tant que propriétaire, vous craignez – à juste titre – les impayés de loyers. Lorsque cela arrive, vous savez que ce sera long et couteux de faire déguerpir le ou les locataire(s) indélicat(s).

La logique veut donc que vous vous assuriez de la solidité financière de vos futurs locataires. Pour cela, vous multipliez les garanties. Par exemple, un CDI pour la stabilité professionnelle, un salaire 3 fois supérieur au montant du loyer. Vous pouvez aussi exiger de vos colocataires des garants.

Vos potentiels locataires, eux, ont besoin de se loger. Or le monde du travail évolue : le CDI n’est plus la norme. Nombre de free lance gagnent très bien leur vie. Et certains locataires enchaînent les CDD.

Un salaire trois fois supérieur au loyer est-il une garantie que votre locataire sera régulier dans le paiement des loyers ? Pas forcément. « Un locataire qui ne veut pas payer son loyer ne le paiera pas, quels que soient ses revenus » explique un propriétaire.

Enfin, la question du garant peut également poser problème. Il doit avoir des revenus égaux ou supérieurs à 3 fois le montant du loyer. Or, nombre de locataires n’ont pas forcément dans leur entourage quelqu’un qui puisse – et accepte – de jouer ce rôle.

Une plus grande demande de location

Le nombre de locataires augmente également et c’est là un phénomène nouveau. Il y a moins de roulement en location. Avec la crise, l’accès à la propriété s’est considérablement restreint. L’obtention de crédits immobiliers devient plus difficile, les emprunts sont plus lourds. Aussi nombre d’aspirants propriétaires restent locataires.

A cela s’ajoute les séparations. Les parents séparés, notamment les mères célibataires avec enfant, se trouvent alors dans une situation plus précaire. Ce qui ne rassure pas les propriétaires.

Des locataires aux abois

C’est le cas de Marie, free lance dans le marketing et récemment séparée avec deux enfants. « On avait déposé des dossiers pour changer d’appartement avec mon conjoint de l’époque, en CDI dans le milieu hospitalier, et on n’avait jamais été rappelé. Alors là, seule avec deux enfants, je me disais que ce serait pire… » Malgré ses revenus confortables, elle a donc décidé de mettre toutes les chances de son côté. Elle a repris d’anciennes fiches de paie de l’époque où elle était salariée en CDI. Elle a modifié les dates et mis à jour le salaire. « Un ami chef d’entreprise m’a dit que je pouvais indiquer que je travaillais pour lui et que si des propriétaires ou agences immobilières l’appelaient, il confirmerait. »

Le monde de la location est donc devenu un cercle vicieux. Les propriétaires craignent les impayés et deviennent de plus en plus exigeants. Les locataires montent alors de faux dossiers pour les rassurer. Avec Photoshop et un peu d’adresse, changer un salaire ou transformer un CDD en CDI est à la portée de tous.

De jeunes actifs se font passer pour des étudiants dont les parents se portent garants. Le statut rassure les propriétaires. Des aspirants à la colocation se présentent comme des couples auprès des propriétaires. « Avec mon meilleur ami, nous voulions absolument louer un appartement dans le Marais, à Paris. Pour convaincre les propriétaires, nous disions que nous étions en couple sur le point de nous pacser » explique Alexis, contrôleur de gestion dans un grand groupe international.

Les risques à présenter des dossiers de location falsifiés

La loi existe … et punit de tels agissements. En février 2022, le tribunal de Vannes a ainsi condamné à quatre mois de prison ferme et à une indemnisation de 2 500 € un locataire qui, pour obtenir son logement, avait falsifié plusieurs fiches de paie.

Car modifier un document de son dossier est une fraude rappelle le Code pénal. « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. ». Et lorsque la fraude est avérée, cela fait mal ! Vous risquez trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende en cas de faux et d’usage de faux.

On peut aussi vous reprocher des manœuvres dolosives. Selon l’article 1116 du Code civil, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. » En résumé, truquer votre dossier peut entrainer l’annulation du bail.

Dans les faits, à partir du moment où vous payez votre loyer dans les temps, vous ne courez pas de grands risques avec votre propriétaire ou avec l’agent immobilier… Encore faut-il que votre dossier ne soit pas détecté.

Les techniques des propriétaires pour identifier les dossiers frauduleux.

Les agences et les propriétaires savent que nombre de dossiers sont falsifiés. Selon la directrice d’une agence immobilières, les agents du réseau Century 21 prennent passent une demi-heure à contrôler les dossiers retenus avant la signature du bail… En particulier les documents les plus souvent falsifiés : fiches de paie, avis d’imposition, contrats de travail.

Certains font appel à des entreprises comme Meelo qui vérifie « la cohérence des informations » et notamment « si des couches ont été superposées sur un document pdf » explique Maxence Pruvost, directeur commercial.

Comment mettre fin à la pratique des dossiers falsifiés ?

Les propriétaires doivent-ils donc dorénavant se méfier des locataires ? Comment inciter ces derniers à ne plus falsifier leur dossier ? Concrètement il existe des solutions.

Si votre propriétaire exige un garant et que vous n’en avez pas, vérifiez si vous êtes éligible au dispositif Visale, un garant mis en place par l’Etat pour les locataires de moins de 30 ans ou ayant des revenus limités.

Si tel n’est pas le cas, votre banque peut se porter garant pour vous. Pour cela, il vous faudra placer plusieurs mois de loyers sur un compte spécifique.

Sinon, en tant que propriétaire, plutôt que des fiches de paie, voyez avec votre locataire quel est son reste à vivre, soit ce qui lui reste une fois toutes les charges déduites. Cela vous donnera une meilleure idée de sa capacité à vous régler chaque mois votre loyer.

Si vous choisissez la colocation, la garantie COOLOC est pensée pour vous.  « COOLOC se porte garant pour les locataires quelle que soit leur situation professionnelle ou personnelle. Pour les colocataires, c’est le principe du double matching : un premier matching pour trouver vos co-locataires, un second matching pour étudier votre dossier et se porter garant pour vous. Une fois votre dossier accepté, COOLOC est votre garant.

Côté propriétaire, plus besoin de vérifier les justificatifs, d’étudier les dossiers. COOLOC ne vous propose que des locataires garantis. Il ne vous reste plus qu’à choisir les colocataires avec lesquels vous vous entendez le mieux et … c’est tout ! En effet, grâce à la garantie, COOLOC non seulement se porte garant pour vos locataires mais aussi vous verse les loyers à date fixe chaque mois. Vous n’avez plus qu’à signer le bail en ligne d’un simple clic » explique Virginie Perret, la fondatrice de COOLOC.

Restaurer une relation de confiance

En effet, louer un bien n’est pas qu’une transaction financière. La dimension humaine, souvent occultée par les agences immobilières, est pourtant bien présente. « Lorsque je me suis séparée, free lance, avec deux enfants et enceinte de mon 3^e, je savais que ce serait difficile de trouver un logement. Je suis passée par Gens de Confiance et j’ai trouvé. Le propriétaire, qui avait reçu plusieurs dossiers- m’a ensuite avoué que sa femme l’avait convaincu. Selon elle, c’est moi qui avais le plus besoin de cet appartement parmi tous les candidats » raconte Béatrice.

Les agents immobiliers le confirment. Sur les centaines de dossiers reçus, les propriétaires peuvent se décider sur des facteurs qui n’ont rien à voir avec la fiche de paie.  Selon Corinne Jolly, présidente de la plateforme De Particulier à particulier, le feeling est un facteur majeur « Vous allez peut-être retenir l’attention d’un propriétaire parce que vous avez fait la même école que son fils ou parce que vous travaillez dans le même secteur que lui ! »

Remettre l’humain et la confiance au cœur de la relation entre propriétaires et locataires serait-il le moyen le plus simple d’éviter les fraudes et les dossiers falsifiés ?

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity