Location à long terme ou location saisonnière : que choisir ?

Si vous êtes investisseur immobilier, vous vous êtes peut-être posé la question : mieux vaut une location à long terme ou préférer une location saisonnière ?

Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients : si louer à long terme permet de tisser une relation de confiance et un meilleur entretien du bien, nombre d’investisseurs ont calculé que la location saisonnière était plus rentable. Les multiples plateformes de location apparues depuis une quinzaine d’années (Airbnb, Abritel, Booking…) ont grandement facilité son essor.

Un essor qui se justifie d’autant plus que la rentabilité de la location saisonnière est jusqu’à 2 fois supérieure à la location longue durée.

La crise du Covid-19 et la brutale chute du tourisme a cependant rebattu les cartes.  En 2020, location à long terme ou location saisonnière, qu’est-ce qui est plus intéressant ?

La location saisonnière en temps de crise

La location saisonnière dépend bien évidemment du tourisme. Or, ce que montre la crise sanitaire est assez frappant. Même dans les villes les plus touristiques, la fréquentation s’est effondrée au cours de l’été. D’après le site spécialisé AirDNA, début juin, 41% des biens proposés en France sur Airbnb étaient occupés, contre 55% en temps normal . A Paris, le nombre de réservations pour juillet et août était inférieur de 75% par rapport à l’année précédente.

Une pression politique accrue

La crise sanitaire et touristique s’ajoute à la pression politique qui s’accroît d’année en année sur les locations saisonnières. Ainsi, depuis 2018, un collectif de riverains dénonce, dans la vieille ville de Saint-Malo, l’invasion des logements Airbnb. La patronne de l’Hôtel des Abers va jusqu’à dénoncer, dans sa rue, « une mafia d’AirBnB : il y a des immeubles entiers, c’est que des appartements à louer ». Outre le manque à gagner pour les hôtels, les habitants se plaignent également des nuisances collatérales : disparition des commerces de première nécessité, spéculation immobilière, sans oublier le bruit constant des roues des valises sur les pavés dès les beaux jours, ou visuelle avec la multiplication des boîtes à clefs dans la ville.

A Paris, la municipalité lutte depuis des années contre la prolifération des appartements Airbnb. A peine réélue, la maire de Paris Anne Hidalgo a réaffirmé son intention d’organiser un référendum portant sur la durée maximale de location des Airbnb. L’équipe municipale envisage également la création d’une société mixte pour racheter des logements transformés en locations saisonnières et des bureaux pour « les remettre à la disposition des familles de la classe moyenne, en proposant des locations 20 % en dessous du prix du marché. »

La municipalité estime qu’elle pourrait récupérer jusqu’à 30 000 logements loués à des touristes afin de les remettre sur le marché – pour le moins tendu – de la location longue durée dans la capitale. Airbnb, de son côté, ne dénombre que 4 080 logements parisiens mis en location sur son site. AirDNA, de son côté, parle de 8 700 logements loués plus de 180 jours par an, tandis que InsideAirbnb dénombre 18 500 logements loués au moins cent vingt jours par an.

Location saisonnière : une meilleure rentabilité… et davantage de coûts

Quel que soit le nombre de logements concernés, le problème reste le même. Si les locations saisonnières ont une rentabilité de 20% supérieure aux locations classiques, il est nécessaire de prendre en compte le fait que ces logements ne sont pas forcément occupés toute l’année… Contrairement aux locations en bail d’habitation ou de co-location.

De plus, le propriétaire doit prendre en considération les surcoûts en termes financiers (usure plus rapide des ustensiles, mobilier, draps, prise en charge de l’abonnement téléphonique et d’internet…). Il doit assurer l’entrée et la sortie des locataires, le ménage et la propreté des lieux. Il peut bien sûr passer par une conciergerie spécialisée, dont la commission s’élève à 20% du prix de la location. Enfin, pour que le bien soit rentable, il doit être visible sur les plateformes. Cela demande là aussi un savoir-faire pour bien positionner le produit.  La location longue durée bien sûr a un rendement moins intéressant. Mais elle est loin d’avoir tous ces impératifs et le propriétaire peut même atteindre également de très fortes rentabilités en co-location ou co-living.

La location long terme… en temps de crise

Contrairement aux locations saisonnières, les locations longues – notamment dans les grandes villes – ne connaissent pas la crise. Si votre bien se trouve dans une zone à forte densité, la crise sanitaire ne devrait pas avoir trop d’impact. En revanche, il vous sera peut-être difficile de trouver un locataire fiable. Surtout si le loyer est élevé et le bien assez spacieux. Nombre de salariés ou même d’indépendants ont pu voir leurs revenus baisser suite à la crise. Aussi, si un seul locataire ne peut plus assurer le loyer – surtout dans les grands appartements proposés avant la crise en Airbnb avec services et haute qualité de meublé – pourquoi ne pas proposer le logement en co-location ? Vos locataires bénéficient d’un loyer et de charges allégées. Et vous êtes sûr d’avoir des revenus locatifs réguliers. Même en cas de difficulté momentanée de vos co-locataires, grâce à la garantie COOLOC , vous percevez vos loyers à date fixe quoiqu’il arrive.

Locations longues ou saisonnières : comment choisir ?

Dans un monde post-covid, que faut-il privilégier ? La location saisonnière ou longue durée ? L’agence de gestion locative Flatlooker s’est posée la question. Elle envisage 3 scenarii possibles en cas de courbe en U. Cette dernière suppose qu’après une brusque baisse d’activité due au confinement, le tourisme devrait reprendre à partir de l’été 2021.

• Scenario n°1 : que se passe-t-il pour un appartement à Paris en location saisonnière pendant un an ? Avec la baisse du tourisme, le taux de vacance pendant l’année s’élèverait à 49%. Cela représente autant d’entrées en moins pour le propriétaire, qui continue de payer les charges.
• Scenario n°2 : le bien est en location longue durée. Une partie des charges peut être réglée par le locataire. La gestion locative est de l’ordre de 3,9%. Enfin, le taux de vacance locative moyen pour un appartement à Paris n’est que de 3%. Si les revenus locatifs bruts sont inférieurs au scénario précédent, les revenus nets eux sont supérieurs de 12%.
• Scenario n°3 : Le propriétaire peut choisir un modèle mixte. Il peut opter pour la location longue durée sur 9 mois, ce qu’autorise le bail mobilité. Et à partir du mois de mai, opter pour une location saisonnière. Selon les calculs de Flatlooker, les revenus seraient supérieurs de 35% au premier scénario. Et le propriétaire n’aurait pas à craindre de vacance locative. Ce scénario « s’adresse aux bailleurs chevronnés, qui prendront le temps de s’intéresser de près au changement de type de location” commente Nicolas Parisot, co-fondateur de Flatlooker.

Si la crise dure

La crise risque de durer, comme en témoignent les nombreuses inconnues concernant la reprise ou non de l’épidémie. Dans ce contexte, la location longue durée non seulement présente une rentabilité plus sûre et plus stable que la location saisonnière. Elle est, en outre, moins chronophage que la location saisonnière, mais tout aussi modulable entre bail mobilité, co-location, vide, meublée… La location à long terme serait-elle donc l’avenir de la location ?

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity