Villes moyennes, un investissement locatif de choix ?

Vous êtes peut-être déjà propriétaire ou vous souhaitez simplement réaliser un investissement locatif intéressant. Oui mais… les prix parisiens frôlent des sommets, Lyon s’envole, sans parler de Nantes qui connait une hausse soutenue depuis 2 ans. Si l’appel de la pierre se fait sentir, pas d’affolement ! Vous pouvez réaliser de très bonnes affaires… hors des grandes villes.

Un effort pour encourager l’investissement locatif dans les villes moyennes

A l’origine, deux initiatives du gouvernement qui mettent en lumière le potentiel  des villes moyennes :

• le plan quinquennal de redynamisation des villes moyennes, Action Cœur de Ville,
• la loi Denormandie qui incite à rénover et louer des logements existants avec des loyers plafonnés en échange d’un crédit d’impôts étalé sur plusieurs années.

Les deux actions se croisent. En effet, le plan Denormandie s’applique dans les 234 villes du plan Action Cœur de Ville. Dans 43% des villes concernées par ce dernier, le taux de logement éligibles au Denormandie dépasse les 90% : 93,2 % à Limoges, 93% à Mulhouse et pas moins de 92% à Tarbes.

Bien connaître la situation de la ville

Trop beau pour être vrai ? Oui et non. Il est nécessaire d’investir avec discernement. Car toutes les villes n’ont pas les mêmes atouts ou inconvénients. « Il est préférable de très bien connaître la ville où l’on achète le logement et avoir envie de réaliser l’investissement même sans l’avantage fiscal » conseille Johan Coulombez, directeur associé du groupe Quintésens, spécialisé en gestion du patrimoine. De plus, cela facilite la réalisation des travaux et la mise en location rapide du bien.

A quels critères faut-il faire attention  ?

• La dynamique démographique. Si la population vieillit et ne se renouvelle pas, investir est risqué à moyen terme.
• Vérifiez aussi le taux de logements vacants. Plus celui-ci est important, plus vous devrez baisser le loyer. Aussi les villes qui bénéficient du plan « Action Cœur de Ville » représentent-elles une opportunité. A Meaux par exemple, le taux de commerces inoccupés est ainsi passé de plus de 14% à 11%. Une dynamique qui influe positivement sur l’habitat et le taux d’occupation des logements : pour la seule année 2018, avant même le plan Denormandie, 167 logements avaient déjà été rénovés.

Evaluez la rentabilité de l’investissement locatif

• Il s’agit de prendre en compte le coût total du bien (prix du logement plus les travaux) sur lesquels est calculé le crédit d’impôt Denormandie.
• D’estimer les revenus locatifs  : ils dépendent du marché local, de la taille du bien, mais aussi des plafonds de loyer imposés par le Denormandie – de 8€/m² à 17€/m² – selon la zone où se situe le logement.
• Evaluez également les risques liés à la location du bien : la demande locative locale est-elle forte ? Quelle est la population correspondant au plafond de ressources ? Y-a-t-il beaucoup logements vacants ? De HLM ? Bref, votre bien trouvera-t-il facilement des locataires ?
• Enfin pensez à la dépréciation du bien. Plusieurs facteurs rentrent en jeu : croissance démographique, dynamisme économique, évolution du marché immobilier local…

Ces indicateurs permettent d’identifier les villes présentant une bonne rentabilité et des facteurs de risques faibles. Bonne nouvelle selon MeilleursAgents, un site d’estimation immobilière qui a passé les villes au crible de ces critères : 70% d’entre elles ont un seuil de rentabilité positif et présentent des risques faibles. Bref, un véritable appel à l’investissement.

Les villes où investir

Des villes en région parisienne peuvent représenter de véritables aubaines : Poissy, Fontainebleau, Melun, Etampes. N’oubliez pas Saint Malo ou Chambéry dans des régions plus touristiques. Sarrebourg ou Mulhouse proches de l’Allemagne ont une rentabilité intéressante.

Sachant que les villes sont réparties sur tout le territoire, des Hauts de France à l’Occitanie, en passant par la Bourgogne, le Grand Est, les Pays de la Loire, le choix est vaste.

Selon Nathalie Coulaud, journaliste au Monde, des villes comme Limoges, Avignon, Bayonne, Dax, Périgueux ou Perpignan sont des pôles dynamiques, même si elles comprennent une partie de logements obsolètes.

Plus grand, plus rentable ?

En fonction de votre investissement, vous pouvez toujours estimer qu’acheter un studio pourrait être un bon calcul rapidement rentabilisé. Rappelez-vous cependant que plus la surface augmente, moins le m² est cher, et ce, partout en France. De plus, les petites surfaces connaissent un turn-over plus important : étudiants ou jeunes actifs – qui en sont les locataires habituels – restent moins longtemps en fonction des opportunités professionnelles ou des changements de situation personnelle.

Investir dans un bien immobilier de grande taille vous offre davantage de flexibilité. Sur les locataires déjà : choisirez-vous une famille ou opterez-vous pour la co-location ? Du moment que vos locataires ne dépassent pas un certain seuil de revenus et que vos loyers sont plafonnés – même critères que pour le dispositif Pinel – le dispositif Denormandie s’applique.

Vous fidélisez davantage vos locataires dans une colocation. Surtout s’il s’agit de familles monoparentales ou d’actifs ou jeunes retraités à la recherche d’une certaine stabilité… Bref, des personnes qui ont des revenus limités et qui ont du mal à trouver un logement en raison de leur situation. Et vous avez davantage de chance de trouver des locataires pour une grande surface en co-location que si vous optez pour la mono location. Vous pouvez également louer votre bien plus cher qu’à un seul locataire !

Bref, il semble que l’équation investissement locatif dans une ville moyenne + dispositif Denormandie + colocation se révèle une aubaine et un investissement particulièrement rentable.

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à notre newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity