Rupture de bail par le propriétaire ou le locataire, comment ça marche ?

Comment résilier un bail de location ou de colocation ? La démarche est bien différente, que vous soyez propriétaire ou locataire.

 

Mettre fin au bail côté locataire ou co-locataire : un jeu d’enfant

Si vous êtes locataire, vous pouvez mettre fin à votre bail à tout moment. 

Pour une location meublée, vous avez un préavis d’un mois. En revanche il est de 3 mois en location nue. En principe. Car il peut être réduit à 1 mois dans un certain nombre de cas :

• pour raisons professionnelles : vous êtes muté, ou vous venez d’obtenir un premier emploi, ou alors vous venez de perdre votre emploi, ou d’en retrouver un ;
• si le logement est situé dans une zone «tendue » où la demande est bien supérieure à l’offre ;
• des raisons de santé peuvent aussi être invoquées : vous avez un certificat médical qui atteste de la nécessité de changer de domicile ; 
• vous avez droit aux Aides Pour le Logement (APL) ou vous bénéficiez du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.

Même si vous ne rentrez pas dans cette catégorie, il est toujours possible de réduire le préavis. Il suffit d’en indiquer le motif et de joindre un justificatif à votre courrier de congé. Vous pouvez également négocier directement avec votre propriétaire.

 

Rupture de bail en colocation

En co-location il en va de même si vous avez signé un bail individuel avec le propriétaire : les préavis sont identiques à ceux d’une location. En outre le départ d’un co-locataire ne remet pas en cause la co-location.

Dans le cas d’un bail unique de co-location,  si tous les co-locataires quittent le logement en même temps, là aussi, les délais sont les mêmes. Vous devez respecter un préavis de 1 ou 3 mois selon que le logement est meublé ou pas.

En revanche, si un seul co-locataire donne son congé, son départ ne met pas fin au bail unique signé par tous les occupants. Seul le co-locataire partant envoie son congé au propriétaire. Son départ et son remplacement font l’objet d’un avenant au bail.

 

Rupture de bail par le propriétaire

Si vous êtes propriétaire, la loi est plus contraignante. Il existe un certain nombre de règles et de procédures auxquelles il est impossible de déroger.

Le propriétaire ne peut donner congé qu’à chaque date anniversaire de bail – soit 1 an en cas de location meublée et 3 ans en cas de location nue. Il est tenu de respecter ces délais, même si sa propre situation change avant ces échéances : perte d’emploi, divorce, maladie…

De plus, les préavis de congé sont plus longs :

• 3 mois en location meublée,
• 6 mois en cas de location nue. 

Les professionnels conseillent d’ailleurs de prendre un peu d’avance. Idéalement il faudrait notifier les locataires 4 mois à l’avance en cas de location meublée et 7 mois à l’avance en cas de location nue.

Le propriétaire peut signifier le congé à ses locataires de trois façons :

• lettre recommandée avec accusé de réception,
• acte d’huissier,
• la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Oubliez les SMS, les e-mails ou les messages WhatsApp ou autres messageries. Ils ne sont pas recevables.

 

Pour quelles raisons le propriétaire peut résilier le bail ?

La loi prévoit 3 cas de figure autorisant le propriétaire à mettre fin au bail :

 

Reprise personnelle du logement

Vous avez besoin de reprendre personnellement votre logement pour y habiter vous-même. Vous pouvez aussi souhaiter le récupérer pour y loger un membre de votre famille directe. Là encore, la loi est stricte : le membre bénéficiaire doit être votre ascendant – parent ou grand parent – ou descendant direct – enfant, petit enfant. Vous pouvez également en faire bénéficier un ascendant ou descendant direct de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin officiel. Il vous est en revanche impossible de récupérer le logement pour y loger votre frère ou votre nièce par exemple. N’oubliez pas de rappeler par écrit dans la lettre de congé un certain nombres d’éléments justifiant la reprise. Sans cela, le bail est automatiquement reconduit. Vous devez indiquer :

• le motif du congé,
• les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
• si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires. Vous devez ajouter en quoi le logement correspond aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise.

 

Vente du logement

Vous souhaitez vendre votre logement… et le vendre non occupé mais il y a un locataire. S’il s’agit d’une location nue, vous devez en priorité proposer l’achat au locataire. Si celui-ci ne souhaite pas se porter acquéreur et que vous vendez le bien à un prix inférieur à celui proposé initialement au locataire, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption. En revanche, si la location est meublée, le locataire n’est pas prioritaire. Il ne dispose d’aucun droit de préemption sur le logement.

Pour que votre lettre de congé au locataire soit valable, vous devez ajouter un certain nombre d’informations :

• indiquez le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
• ajouter un inventaire précis de ce que comprend la vente (logement et annexes).

C’est capital. Sans ces éléments, le congé n’est pas valable… et le bail est reconduit automatiquement. Ce courrier peut aussi servir d’offre de vente au locataire. Seule exception : vous vendez votre bien à un membre de votre famille.

 

Un motif légitime et sérieux

La loi ne définissant pas la nature des motifs légitimes et sérieux pour lesquels un propriétaire peut mettre fin au bail, c’est donc la jurisprudence qui s’en charge. 

Ainsi, on distingue :

• les motifs légitimes et sérieux imputables au locataire. Par exemple non-paiement du loyer (avant la rupture de bail, vous devez envoyer un commandement de payer par voie d’huissier ), usage non paisible du logement (tapage nocturne ou diurne répétés en dépit des plaintes des voisins), non-respect de la destination des lieux (un logement transformé en cabinet médical par exemple), sous-locations sans accord écrit du propriétaire, défaut d’assurances ou non-renouvellement du cautionnement…

• Les motifs légitimes et sérieux qui ne sont pas imputables au locataire : le propriétaire peut vouloir réaliser des travaux de rénovation, réhabilitation ou reconstruction qui nécessitent le départ du locataire. Ces travaux n’ont pas besoin d’être indispensables, mais vous pouvez justifier leur réalisation pour améliorer la rentabilité de votre bien. D’autres cas peuvent se présenter par exemple l’expropriation pour cause d’utilité de bien public. En ce cas, ni le locataire, ni le propriétaire ne sont en cause.

En cas de désaccord avec le locataire, c’est au juge d’instance d’apprécier le motif de non-renouvellement du bail.

 

Qui notifier en cas de co-location ?

En co-location, tout dépend du type de bail :

• en cas de bail individuel, le propriétaire doit donner congé à chaque co-locataire ;
• s’il s’agit d’un bail unique sans clause de solidarité, il doit aussi notifier chaque co-locataire ;
• en revanche, en cas de bail unique avec clause de solidarité, il peut notifier un seul co-locataire.

 

Les seniors, un cas particulier

Si votre locataire, ou l’un des colocataire, est âgé de plus de 65 ans et n’a que des ressources annuelles modestes (c’est-à-dire qu’elles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés), alors vous devez proposer une nouvelle solution de logement correspondant aux besoins et aux ressources des co-locataires dans la même zone géographique.

Seule exception à la règle : vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans, ou vous avez vous-même des ressources limitées. Vous devez cependant être le bailleur. Si le bailleur est une société civile immobilière ou SCI, elle doit proposer un relogement. Et il ne s’agit pas seulement de faire le tour des offres disponibles. Vous devez vous assurer que les autres bailleurs sont prêts à accepter votre locataire ou vos co-locataires en fonction de leurs ressources.

La loi de 1948 concernant la rupture du bail

Un autre cas particulier à prendre en compte, les locataires de logements soumis au régime de la loi de 1948. Il s’agit de logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Outre les loyers peu élevés, cette loi fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.  Même si ces cas sont de moins en moins nombreux, il en persiste encore. Si vous êtes propriétaire d’un tel logement et que vous comptez donner congé à votre locataire, il n’y a que 2 possibilités :

• congé pour habiter. Ce droit de reprise ne peut pas être exercé par le bailleur si le locataire est âgé de plus de 70 ans et s’il dispose de ressources annuelles inférieures à 27 381,90€ (c’est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut). Cette protection ne s’applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l’un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans ; dans ce cas, le locataire n’est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.

• congé pour travaux dans les mêmes conditions que pour un logement classique.

Il n’est donc pas évident de donner congé à ses locataires ou à ses co-locataires. En revanche, il vous est toujours possible de négocier directement avec eux pour trouver un accord à l’amiable. Encore une fois, vous avez tout intérêt à bien choisir vos locataires et à entretenir des rapports de confiance avec eux. C’est précieux, même pour leur demander de partir.

 

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

 

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Crédit photo : Samuel McGinity