Location et diagnostics immobiliers : ce qu’il faut savoir !

Incontournables même en location, les diagnostics immobiliers se multiplient. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Que faut-il faire ? Et à qui s’adresser ?

 

Location et diagnostics immobiliers : le principe

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer vos futurs locataires sur le logement qu’ils vont occuper. Cela semble fastidieux à première vue mais en l’absence de diagnostic, vous risquez, selon les cas, une amende. Vos locataires peuvent également vous poursuivre pour vice caché.

Le dossier de diagnostic technique – appelé également DDT –  qui regroupe les diagnostics immobiliers obligatoires est à fournir obligatoirement aux locataires à la signature du bail. Les différents diagnostics ont des validités variables. Cependant, en cas de reconduction tacite du bail, pas d’inquiétude : vous n’avez pas à refaire et à fournir un nouveau DDT.

Mauvaise nouvelle : en tant que propriétaire, c’est à vous que revient l’obligation de faire réaliser et de supporter exclusivement la charge des diagnostics. Les prix varient en fonction de la surface du bien et du nombre de diagnostics à établir. N’oubliez pas non plus que les diagnostiqueurs immobiliers sont libres de fixer leurs tarifs.

 

Quand réaliser les diagnostics immobiliers en location ?

Le plus vite possible et de préférence avant de mettre votre bien en co-location. Cela pour plusieurs raisons :

• Certains diagnostics doivent apparaitre dans l’annonce immobilière, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique). En effet, les locataires pourront ainsi estimer leur budget de dépense énergétique avant d’entrer dans les lieux.
• Les résultats de certains diagnostics peuvent vous obliger à réaliser des travaux avant la location. Par exemple, si la présence de plomb dans le logement que vous louez dépasse le seuil autorisé, vous risquez une condamnation à une peine d’un an de prison et une amende de 15 000 € pour mise en danger de la santé d’autrui. Vous avez donc tout intérêt à les réaliser le plus rapidement possible avant la location de votre bien.
• Le diagnostic sur la présence de plomb et celui sur la performance énergétique ont respectivement une validité de 6 et 10 ans. En revanche, celui sur les risques environnementaux n’a une durée de validité que de 6 mois. Cependant, vous pouvez vous en charger vous-même. Vous avez donc tout intérêt, même en location, à réaliser les diagnostics immobiliers en amont, ce qui vous laisse quelques années de tranquillité par la suite.

 

Les diagnostics immobiliers incontournables en location

Le diagnostic de performance énergétique

Il évalue la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic immobilier est obligatoire en cas d’occupation du logement plus de quatre mois par an. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié.

Le diagnostic présente deux résultats – ou étiquettes – de mesure de la performance énergétique :

• l’étiquette énergie indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²).
• l’étiquette climat indique l’impact annuel de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ de A (émission inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m²) à G (émission supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).

Le DPE est valable 10 ans. Il présente un certain nombre d’informations :

• Les caractéristiques du logement, avec un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air…) ;
• Pour chaque catégorie d’équipements, la quantité annuelle d’énergie consommée – ou son estimation – et l’évaluation des dépenses annuelles ;
• L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
• L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée ;
• Des recommandations visant à la maîtrise des consommations d’énergie (par exemple, les travaux visant une meilleure performance énergétique du logement).

Il est possible de vérifier si le DPE est toujours valable en se connectant au site de l’Ademe. En effet, le diagnostiqueur doit transmettre les résultats de votre DPE à l’Ademe à des fins d’études.

Il est d’autant plus important de réaliser votre DPE avant la mise en location de votre bien que votre annonce doit mentionner l’échelle de performance énergétique de votre bien, aussi bien sur internet, qu’en agence ou dans la presse.

 

En cas d’absence du DPE

Vous encourrez des sanctions si vous ne respectez pas ces règles :

• Une amende de 1 500 € si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié (3 000 € en cas de récidive). Ce dernier encourt les mêmes amendes. Il risque également une amende de 1 500 € s’il ne transmet pas les résultats du DPE à l’Ademe.
• Si vous ne transmettez pas volontairement le DPE ou si l’annonce de location contient de fausses informations pour induire le futur locataire en erreur. Les locataires peuvent saisir la justice pour demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer. Ils peuvent également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Vous risquez alors une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

 

L’état de l’installation intérieure de gaz

Si les installations de gaz de votre logement ont plus de 15 ans, alors ce diagnostic est obligatoire. Il évalue la sécurité des installations de gaz d’un logement et ce qui risque de compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Comme le DPE, il fait partie du dossier de diagnostics techniques. Vous devez demander à un professionnel certifié de le réaliser.

La réalisation du diagnostic est strictement réglementée et réalisée sans démontage des installations. Le diagnostic est valable 6 ans en cas de location – contre 3 ans, en cas de vente.

Vous avez modifié votre installation depuis moins de 6 ans ? Si vous avez un certificat de conformité, il peut tenir lieu d’état de l’installation du gaz. À condition d’avoir été visé par l’un des trois organismes agréés par le ministère chargé de l’énergie – Qualigaz, Dekra ou Copraudit.

Sans ce diagnostic, si l’installation est défectueuse, vos locataires peuvent vous poursuivre pour vice caché.

 

L’état de l’installation intérieure d’électricité

Obligatoire pour toutes les installations d’électricité de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure d’électricité évalue la sécurité des installations électriques et les risques pour les personnes et leurs biens dans le logement.

Vous devez le confier à un professionnel certifié et joindre ce diagnostic au DDT remis aux co-locataires lors de la signature du bail. Une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité datant de moins de 6 ans peut le remplacer.

N’oubliez pas d’évaluer également les installations dans les dépendances des maisons individuelles.

Comme pour l’état de l’installation intérieure du gaz, les locataires peuvent vous poursuivre pour vice caché si vous n’avez pas fourni ce diagnostic et que l’installation se révèle défectueuse.

 

L’état d’amiante

Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Comme son nom l’indique, il permet de repérer dans le logement la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Ce diagnostic doit, comme d’habitude, être réalisé par un professionnel certifié.

En présence d’amiante, le diagnostiqueur peut préconiser :

• l’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante,
• une analyse de risque approfondie, notamment à l’aide de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère,
• ou encore des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

 

L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols

Quels sont les risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) auxquelles votre logement est exposé ?  Si votre logement est situé dans une zone exposée à des risques naturels, miniers ou technologiques, dans une zone sismique, ou à potentiel radon – un gaz radioactif – ou exposé à une éventuelle pollution des sols, vous devez en informer vos locataires. Il vous suffit de remplir un formulaire en fonction des informations contenu dans l’arrêté préfectoral de votre commune.

Le préfet du département établit la liste des communes concernées. Elle est également accessible sur un site dédié.

 

Le diagnostic exposition au plomb

Ce diagnostic – également appelé constat de risque d’exposition au plomb (CREP) – établit la présence et la quantité de plomb dans les logements. Il ne concerne que les logements construits avant 1949.

Ce diagnostic permet de mesurer la concentration de plomb dans les revêtements du logement, leur état de conservations et, par conséquent, les risques de saturnisme infantile ou de dégradation du logement. Le CREP contient également une notice d’information sur les dangers de l’exposition au plomb.

Si le diagnostic établit une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm², le propriétaire du logement doit faire des travaux. La validité du CREP est de 6 ans.

Comme d’habitude si vous n’avez pas réalisé de CREP et que vos locataires découvrent la présence de plomb dans le logement, ils peuvent vous poursuivre pour vice caché.

 

Le diagnostic bruit aéroports

Ce diagnostic concerne les logements situés à proximité d’un aéroport et dont les habitants risquent de souffrir des nuisances sonores. Vous devez obligatoirement fournir ce diagnostic à vos locataires depuis le 1^er juin 2020. En cas d’absence, le locataire peut faire un recours devant le tribunal. Pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez consulter le site mis en ligne à cet effet.

Vous pouvez réaliser ce diagnostic vous-même en indiquant :

• la zone de bruit où est situé le bien immobilier
• la possibilité de consulter le Plan d’exposition au bruit – ou PEB – à la mairie de la commune où est situé le bien immobilier et le site permettant de consulter le PEB.

Le diagnostic d’exposition au bruit n’a qu’une valeur informative, mais si vous ne le joignez pas au DDT, vos locataires peuvent se retourner contre vous et obtenir l’annulation du contrat ou une baisse de loyer.

 

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rien rater de l’actualité de la co-location !

Crédit photo : Samuel McGinity