Logement en crise : le cri d’alerte des acteurs du secteur

Le logement est-il en crise ? L’état des lieux présenté par la Fédération Française du Bâtiment (FFB) est plutôt préoccupant. Fin février 2023, les ventes de maisons avaient baissé de 31,4%  ; celles des appartements, de 16%. Ce qui est en hausse, en revanche, c’est le nombre d’acheteurs qui renoncent à leur achat immobilier. Signe des temps, seule la rénovation connait une embellie avec une croissance de 2%. Mais elle ne représente encore que 5% du secteur.

Une nouvelle crise qui s’annonce ?

Pourtant la France manque de logements. Il en faudrait 500 000 nouveaux par an, selon Véronique Bédague, présidente de Nexity, premier groupe immobilier français et co-animatrice du Conseil national de la refondation consacré au logement. « On en est loin aujourd’hui, avec seulement 375 000 logements neufs en 2022.» Et cela ne va pas s’améliorer, prévoit la FFB. Le nombre de mises en chantier sur un an a reculé de 6,4 % à fin 2022. Les perspectives pour 2025 ne sont pas plus encourageantes. « 107 000 logements individuels et 167 000 logements en collectif, pour un total de 274 000. »

L’urgence est pourtant bien là, alerte Véronique Bédague. « 100 000 personnes mal logées de plus, 10 % de personnes de plus à la rue, 100 000 demandeurs de logement social en plus en 2022. » Le logement est déjà en crise. Et la situation ne fait qu’empirer. « Il y a depuis plusieurs années pas assez d’offre, on ne construit pas assez. Tout d’un coup est arrivée la guerre en Ukraine et la hausse des taux d’intérêt, qui a diminué de 25% le pouvoir d’achat immobilier des Français. »

Le logement en crise, grande cause nationale ?

C’est en tout cas ce que plaide le président du Medef, Geoffroy Roux de Bézieux. Comme Véronique Bédague, il s’alarme de la hausse des taux de crédit, qui « exclut à peu près la moitié des Français » de l’achat immobilier. A la conjoncture s’ajoute la réglementation contraignante du Haut Conseil de Stabilité Financière. Pour éviter le surendettement, l’emprunt immobilier ne peut excéder 35 % des revenus, ni aller au-delà de 25 ans.

 « On regarde la situation avec trois chiffres sans jamais regarder ce que vivent vraiment les Français » regrette Véronique Bédague, qui craint un obstacle à l’accès au crédit.  « Si les prêts sont réduits de 40 %, il y aura un reflux équivalent sur le logement neuf. La crise du logement est un poison lent, mais un poison extrêmement sûr. »

Des freins à la construction

La loi climat et résilience du 22 août 2021 risque d’accentuer la crise à travers notamment ses deux objectifs :

– réduire de moitié le rythme d’artificialisation nouvelle entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente

– atteindre en 2050 une artificialisation nette de 0% (ZAN ou Zéro Artificialisation Nette des sols). Ce qui se traduit en autant de surfaces « renaturées » que de surfaces artificialisées.

« On veut loger les Français, on veut préserver la biodiversité, on ne veut pas densifier les centres-villes, donc il y a un moment, il faut arriver à se mettre autour de la table » rappelle le président du Medef. De plus, note-t-il, le lieu de travail est de plus en plus éloigné du logement. « Ça a un impact aussi sur la qualité de vie et sur l’absentéisme. C’est pour ça que le logement devrait être la grande cause nationale, plutôt consensuelle, du président dans les années à venir. »

Des propositions pour résoudre la crise ?

Le ministre du logement, Olivier Klein devrait présenter prochainement une vingtaine de propositions, issues des travaux du Conseil national de la refondation (CNR). Les autres serviront à « nourrir la réflexion du ministre ».

En quoi consistent-elles ? Rien de révolutionnaire a priori :

• Simplifier ou rendre plus efficaces aides et dispositifs fiscaux existants ;
• Faciliter les décisions des collectivités.
• Mettre en place des incitations financières pour les maires bâtisseurs
• Instaurer un statut du bailleur privé.

Le CNR promeut aussi l’encadrement des prix du foncier, sur le modèle du plafonnement des loyers mis en place dans certaines villes comme Paris ou Bordeaux. Il propose par ailleurs d’instaurer une densité minimale des nouvelles constructions dans certaines zones, afin de limiter l’étalement urbain.

 Selon Christine Leconte, présidente du Conseil national de l’ordre des architectes et co-animatrice du groupe de travail sur la transition écologique, « l’idée, c’était de fabriquer des propositions, peu nombreuses, mais qui permettaient vraiment de faire un changement radical, et qui faisaient consensus parmi les parties prenantes. »

Pour quel résultat concret ? C’est toute la question. « Le gouvernement doit arrêter de tergiverser, il doit agir » demande Emmanuelle Cosse, la présidente de l’Union sociale pour l’habitat, qui représente les bailleurs sociaux, tout comme le président de la Fédération française du bâtiment, Olivier Salleron « Les audits sont partagés, sont connus, les solutions, pas révolutionnaires, sont connues, (…) donc ce n’est plus la peine qu’on perde notre temps dans les réunionnites ».

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. 

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Crédit photo : Samuel McGinity