Dépôt de garantie : les bonnes pratiques en co-location

Le dépôt de garantie, éternelle pomme de discorde entre propriétaires et co-locataires, pose problème surtout au moment délicat de sa restitution.  Que faire pour que les choses se passent bien ?

Le dépôt de garantie : de quoi parle-t-on ?

Le dépôt de garantie est une somme que les co-locataires versent au propriétaire lors de leur entrée dans le logement. Il s’agit d’une garantie qui pourra permettre au bailleur de couvrir de possibles défaillances des co-locataires : arriérés de loyers ou de charges, travaux liés aux dégradations commises, etc.

Le dépôt de garantie est souvent appelé caution… à tort. La caution désigne un tiers qui se porte garant du paiement du loyer en cas de défaillance.

Si c’est une protection pour le propriétaire, cela ne lui donne pas pour autant tous les droits quant à son usage et à sa restitution, notamment depuis la loi ALUR de 2014.

Les droits et devoirs du bailleur

• Obligatoire … ou pas ?

Même s’il est extrêmement courant, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En revanche, si le bailleur le demande, le contrat de bail doit obligatoirement le spécifier.

De plus, si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, (dans le cas d’un loyer trimestriel par exemple), le bailleur ne pourra pas demander un dépôt de garantie. En revanche, si les co-locataires demandent à bénéficier du paiement mensuel, il sera alors en droit de l’exiger.

• Montant du dépôt

Dans un appartement loué vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer (hors charges). Il correspond à deux mois de loyer dans les locations meublées.

• Chèque ou espèces

Le dépôt de garantie peut être versé sous la forme de virement, chèque – le bailleur est en droit de l’encaisser- ou espèces. Dans ce dernier cas, le bailleur doit donner un reçu aux co-locataires spécifiant que la somme correspond au dépôt de garantie.

• Restitution

Si le logement est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour le restituer. S’il décide de faire des retenues pour travaux, alors il dispose de deux mois à compter de la restitution des clefs, le temps d’obtenir les devis correspondant aux travaux à effectuer.

En cas de retard dans la restitution, le dépôt de garantie dû aux co-locataires est majoré d’une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cependant, si le bailleur ne dispose pas de l’adresse à laquelle renvoyer le dépôt de garantie, cette majoration ne peut s’appliquer.

Enfin, si le logement se situe dans un immeuble collectif, le propriétaire peut garder une provision de 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Côté co-locataires, comment se passent les choses ?

D’un point de vue juridique, tout dépend du bail :

Si les co-locataires ont signé un bail individuel qui prévoit le versement – et surtout le montant- du dépôt de garantie, alors c’est chacun pour soi : chaque co-locataire verse le montant auquel il est astreint et le récupère – tout ou en partie selon l’état dans lequel il laisse le logement – lorsqu’il quitte les lieux.

Si le bail est collectif, les choses se compliquent : les co-locataires doivent s’organiser entre eux pour partager la somme et la verser.

Cela n’a pas de grandes conséquences tant que les co-locataires restent ensemble. Mais si l’un d’entre eux quitte la co-location, il ne peut exiger du propriétaire le remboursement de sa quote part du dépôt de garantie.  Ce dernier n’est tenu de le restituer qu’à la fin du bail. Ceci dit, il existe des solutions :

• Les co-locataires sont prévoyants : ils ont négocié que le bail comporte explicitement une clause selon laquelle la quote-part versée par chaque co-locataire lui est restituée à son départ.
• Le co-locataire remplaçant peut verser la somme équivalente à celui qui s’en va.
• Les co-locataires attendent patiemment la fin du bail pour récupérer leur quote-part.

Si le propriétaire préfère attendre la fin du bail pour restituer le dépôt de garantie, les co-locataires ont intérêt à s’arranger entre eux. Dès le départ ! En intégrant ce point dans le règlement de co-location signé par chaque co-locataire.

Les raisons pour lesquelles la restitution du dépôt de garantie vire au cauchemar (et comment les éviter)

Dans quelles situations le propriétaire peut-il exercer une retenue sur le dépôt de garantie ?

• En cas d’impayés de loyers et/ou de charges. Toute retenue doit être justifiée. En l’occurrence, le bailleur peut faire état de lettres de réclamation des arriérés de loyer et/ou de charge restées sans suite.

Les co-locataires ont tout intérêt à rester en conformité avec la loi : ils sont tenus de payer les charges jusqu’au bout. Certains peuvent être tentés d’utiliser le dépôt de garantie pour régler le dernier mois de loyer, surtout si les autres co-locataires quittent ou ont déjà quitté l’appartement. Mieux vaut oublier ! C’est illégal. Non seulement ils ne pourront obtenir de quittance de loyer (nécessaire dans le cadre d’une aide au logement), mais le bailleur pourrait les poursuivre, par exemple :

• • En faisant procéder à une saisie conservatoire sur leur compte en banque même sans autorisation du juge.
  • En les faisant condamner au paiement du loyer et de dommages et intérêts.

• En cas de travaux locatifs. Les co-locataires doivent assurer les petits travaux d’entretien et de petites réparations : fonctionnement des portes et fenêtres, maintien en état de propreté des plafonds, des murs et des cloisons, des revêtements de sol, des placards, entretien des installations de plomberie, de certains éléments d’équipement électrique, des appareils ménagers mis à disposition, des hottes aspirantes, changement des joints, des ampoules, des flexibles de douches…

Si les co-locataires ont été plutôt légers sur l’entretien, le propriétaire peut parfaitement utiliser une partie ou la totalité du dépôt de garantie dans ce cadre.

Mieux vaut bichonner et entretenir l’appartement. Non seulement les co-locataires pourront récupérer la totalité de leur dépôt de garantie, mais ils vivront dans un cadre agréable.

• En cas de dégradation du logement : moquette constellée de trous de cigarette, tâches sur les matelas, mur repeint au vin rouge suite à une soirée trop arrosée…Autant de risques de retenues sur le dépôt de garantie.

Les co-locataires ont tout intérêt à réparer les dégâts causés au fur et à mesure. Rien ne leur interdit, par exemple, de changer la moquette eux-mêmes ou de repeindre le mur.

Si les dégradations sont vraiment importantes, mieux vaut vérifier ce que l’assurance habitation couvre.

Enfin, il est important de faire la différence entre dégradation et vétusté. Des traces sur les murs liées au fonctionnement du chauffage ne peuvent être considérées comme des dégradations. Elles ne sont donc pas à la charge des co-locataires.

On ne le répétera jamais assez : pour éviter les mauvaises surprises, co-locataires et propriétaires doivent être extrêmement attentifs -méticuleux même- lors de l’état des lieux d’entrée. Chacun peut prendre des photos et de les joindre à l’état des lieux. Ce seront autant de preuves à faire valoir lors de l’état des lieux de sortie.

Dans tous les cas, la retenue doit être justifiée par le bailleur. Il peut produire tous types de documents à cet effet : comparatifs entres l’état des lieux d’entrée et de sortie, photos, constats d’huissiers, factures et devis des travaux de réparation…

Quelles solutions en cas de litiges ?

Les co-locataires ne sont pas d’accord sur la retenue décidée par le bailleur ; ce dernier tarde à rendre le dépôt de garantie…Bref, le litige guette ? Pas de panique !  Le recours à l’amiable est possible :

• Mise en demeure du propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
• En cas de refus du propriétaire, les co-locataires peuvent saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné.

En cas d’échec, ou si l’une des parties choisit directement le contentieux, il suffit de s’adresser directement au tribunal d’instance dont dépend le logement.

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