Rentabilité Airbnb, mythe ou réalité ?

Mettre son bien en location sur Airbnb à Paris serait en moyenne 2 fois plus rentable qu’en location longue durée. Mais derrière les promesses de gains attractifs, se pose la question de la rentabilité réelle de ce modèle. La rentabilité Airbnb : est-ce vraiment la bonne opération ou bien juste un mythe ? 

Voici comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif 

Mettre un bien immobilier en location courte durée sur Airbnb est devenu un choix populaire pour générer des revenus complémentaires. Mais pour évaluer la viabilité d’un tel investissement, il est essentiel de comprendre comment mesurer sa rentabilité.

Faire la différence entre rentabilité et rendement

Quand on parle d’investissement immobilier, les termes « rentabilité » et « rendement » sont souvent utilisés. Mais il est important de comprendre leurs différences et leurs implications.

La rentabilité d’un investissement immobilier est une mesure globale qui évalue le retour sur investissement. Elle tient compte de tous les coûts et revenus associés. Elle inclut donc non seulement les revenus locatifs, mais aussi la plus-value potentielle du bien à la revente. La rentabilité est une vision à long terme et globale de la performance de l’investissement. 

Le rendement, quant à lui, est plus spécifique. Il se concentre sur les revenus générés par rapport au capital investi, généralement sur une base annuelle. Il est souvent exprimé en pourcentage et permet de comparer différents investissements immobiliers.

Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

Pour illustrer les différents types de rendement, prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000€ et loué 1 000€ par mois. Cela fait 12 000€ de revenus locatifs par an.

Le rendement brut

C’est le calcul le plus simple. On divise les revenus locatifs annuels par le prix d’achat, puis on multiplie par 100 pour obtenir un pourcentage. Ici : 

(12000 / 200 000) ×100 = 6 %

Le rendement brut ne prend en compte que les revenus locatifs et ignore les coûts associés à l’investissement.

Le rendement net 

Ce calcul tient compte des coûts additionnels, comme les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Supposons que ces coûts s’élèvent à 2 000€ par an. Le rendement net serait alors calculé comme suit :

(12000−2000) / 200000 × 100 = 5 %

Le rendement net offre une perspective plus réaliste des revenus générés.

Le rendement net net

C’est la mesure la plus précise, car elle inclut tous les coûts, y compris les éventuels prêts immobiliers. Si, par exemple, l’investisseur paye 1 000€ par an en intérêts de prêt, le rendement net net est calculé ainsi : 

(12000−2000−1000) / 200000 × 100 = 4,5 %

Quand on compare les rendements d’un bien, il est donc important de savoir de quel rendement on parle. 

Bon à savoir Plus le prix d’achat est élevé, plus il faudra de temps pour amortir le coût et commencer à réaliser un profit.

Rentabilité Airbnb : est-ce bien réel ? 

Avec ses promesses de revenus élevés et de flexibilité, le modèle Airbnb séduit. Mais est-ce vraiment rentable pour les investisseurs ?

Rentabilité Airbnb vs location traditionnelle : attention à la variabilité des revenus

Même si Airbnb offre un tarif journalier moyen plus élevé qu’une location classique, il ne faut pas perdre de vue qu’un locataire régulier vous assure aussi des revenus plus stables. Un bien Airbnb reste en effet soumis à un taux d’occupation saisonnier et fluctuant.

Par exemple, une résidence principale transformée en meublé de tourisme dans une ville touristique peut bénéficier d’un taux d’occupation élevé et d’un rendement locatif attractif durant les mois d’été, mais pourrait rester inoccupée en basse saison.

Pour les villes en forte demande touristique, les appartements Airbnb peuvent jouir d’un taux de remplissage élevé, mais aujourd’hui ces zones sont de plus en plus sous le coup de cadres restrictifs. 

Attention aux coûts cachés liés à la gestion des biens

La gestion d’une propriété Airbnb est nettement plus exigeante et chronophage que celle d’une location traditionnelle. Elle implique une interaction constante avec les clients, une disponibilité pour résoudre les problèmes rapidement, et un entretien régulier du logement  et des équipements pour maintenir des standards élevés. 

Le propriétaire du logement peut se charger de tout ça lui-même, ce qui lui prendra un certain temps, ou bien déléguer cette gestion à une entreprise ou à un tiers, ce qui engendre des coûts supplémentaires. En effet, les services d’une conciergerie pour la gestion d’un bien Airbnb représentent entre 15 et 20% du loyer.

La fiscalité des revenus locatifs en Airbnb

Il ne faut pas oublier de prendre également en compte les implications fiscales d’un investissement en Airbnb.

Les revenus générés par la location d’un logement sur Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ces revenus peuvent être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers.

En plus de l’impôt sur le revenu, les locations Airbnb peuvent être sujettes à la taxe de séjour, collectée par les municipalités. Cette taxe, souvent calculée par nuit et par personne, doit être déclarée et versée par le propriétaire ou par Airbnb directement dans certains cas.

Rentabilité Airbnb vs rentabilité coliving, qui remporte le match ?

L’investissement locatif a évolué avec l’apparition de modèles comme Airbnb et le coliving. Ces deux formes d’investissement immobilier présentent des caractéristiques distinctes, chacune avec ses avantages et inconvénients, influençant leur rentabilité.

Airbnb : avantages et inconvénients

• Flexibilité et potentiel de revenu élevé

Airbnb offre une flexibilité remarquable aux propriétaires, permettant de fixer des tarifs dynamiques et d’ajuster la disponibilité du logement en fonction de la demande. Cette flexibilité peut conduire à un potentiel de revenu élevé, surtout dans les zones touristiques ou pendant les périodes de forte demande.

• Problématiques de gestion et réglementation

La gestion d’une propriété Airbnb est souvent exigeante. Elle requiert une attention constante à la qualité du service, au nettoyage entre les visiteurs et à la maintenance du bien. 

De plus, la réglementation concernant les locations de courte durée devient de plus en plus stricte dans certaines villes et zones touristiques, ce qui peut limiter le potentiel de revenus ou augmenter les coûts pour se mettre en conformité.

Coliving : une alternative viable ?

• Stabilité et gestion simplifiée

Le coliving offre une forme de stabilité grâce à des baux plus longs. Cette stabilité se traduit par des revenus locatifs réguliers et prévisibles. Le modèle de coliving est souvent géré par des entreprises spécialisées, réduisant le fardeau de la gestion quotidienne pour le propriétaire.

• Comparaison des rendements à long terme

À long terme, le coliving peut offrir des rendements plus stables, bien que potentiellement moins élevés par rapport aux pics de revenu que peut générer une location Airbnb bien située. Cependant, cette stabilité peut être préférable pour les investisseurs recherchant un revenu régulier avec moins de gestion active.

Rentabilité Airbnb vs coliving : tableau de comparaison

En conclusion, on peut retenir qu’Airbnb offre sans doute le potentiel de revenu plus élevé, mais cela vient avec une gestion plus intensive (vu que les temps de séjours sont courts) et des risques accrus. 

Le coliving présente une approche plus stable et moins gourmande en gestion, avec des rendements qui restent intéressants (supérieurs à la location classique). Le choix entre ces deux options dépendra des objectifs individuels de l’investisseur, de sa tolérance au risque et de sa préférence en matière de gestion de propriété.