Un investissement locatif rentable grâce à la colocation avec Colocatère

Un investissement locatif rentable, c’est possible avec la colocation. C’est ce que démontre Colocatère depuis bientôt 10 ans, comme l’explique Christophe Baudat, son co-fondateur.

 

Un projet né par hasard

COOLOC : Comment est né Colocatère ?

Christophe Baudat : Avec mon associé, Sébastien, nous avions monté un cabinet de gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier neuf il y a une douzaine d’années. Au bout de quelques mois, nous nous sommes cependant rendus compte que l’approche ne nous correspondait pas. Notre cabinet était petit, nous étions un peu seuls dans notre coin. Et dans ce cas, vous avez tendance à démarcher vos proches, vos amis…

De plus, un point nous gênait beaucoup : nous n’avions aucune maîtrise de la chaîne de valeur.  Il fallait se fier aux promoteurs et aux gestionnaires que les promoteurs nous avaient conseillés.

A cette époque, Sébastien possédait un appartement de 3 chambres à Laon qu’il louait 600 €. Nous avons décidé de faire des travaux, d’ajouter 3 salles de bains, de le meubler et de le louer en colocation … à 300€ par chambre.

Au-delà de l’intérêt financier et de la rentabilité, nous avons pensé que nous tenions peut-être une idée. Nous maîtrisions l’ensemble de la chaîne de valeur :  c’était de l’ancien. Des appartements anciens, nous pouvions les trouver nous-mêmes. Nous pouvions nous charger des travaux, de l’ameublement et de la gestion du bien. Ce schéma, d’après nous, pouvait avoir sa place dans l’immobilier d’investissement.

Nous en avons parlé à notre expert-comptable. Ce dernier était convaincu. Il nous a passé notre première commande à Lille. Et c’est ainsi que nous avons démarré, avec le bouche à oreille. A l’époque, on faisait les travaux nous-mêmes, on décorait et meublait les appartements le week-end, le soir. Petit à petit, nous nous sommes structurés.

 

Un produit “clefs en main”

COOLOC : Comment fonctionne l’investissement locatif avec Colocatère ?

Christophe Baudat : Nous proposons un investissement locatif dans l’ancien, grâce à la colocation, clefs en main.

Aujourd’hui, si  vous souhaitez faire un investissement locatif, vous allez voir votre banque. Votre banquier va vous expliquer les possibilités d’investissement qui existent, notamment la loi Pinel : vous choisissez sur catalogue, vous signez un contrat de réservation. Le logement sera construit, livré et mis en location. Si vous préférez investir dans l’ancien plutôt que le neuf, nous vous proposons une solution alternative avec les mêmes avantages : la maîtrise de la chaîne de valeur. Mais notre approche et la rentabilité sont différentes. Le Pinel rapporte, dans les faits, entre 1,5 et 3% de rentabilité annuelle net. Nous, nous assurons entre 4 et 7%.

Et ce que nos clients apprécient particulièrement, c’est que nous n’avons rien à proposer. Nous les rencontrons et leur expliquons que nous sommes en mesure de monter un projet en tenant compte de leurs attentes. Par exemple, certains de mes clients qui connaissent Reims veulent investir dans un quartier spécifique. Je leur explique quel est le prix du foncier dans ce quartier. Ils arrêtent une enveloppe budgétaire et une taille de colocation.

Je reviens vers eux une fois que j’ai trouvé un bien qui pourrait correspondre à leurs attentes. Ils signent le compromis de vente. Une fois qu’ils ont les clefs, ils m’appellent. Je fais réaliser les travaux, puis ma décoratrice d’intérieur intervient pour l’ameublement et la décoration. Lorsque l’appartement est prêt, les équipes de gestion de la colocation prennent la main.

Cela fait 4 ans que nous fonctionnons de cette façon. Mais nos premières colocations existent depuis 10 ans. Le principe est bien rôdé. Notre siège est à Lille. Nous sommes aujourd’hui présents à Reims, Nancy, Metz, Paris, Rennes, Toulouse, Bordeaux, Lyon et Amiens.

 

Un investissement locatif rentable : la colocation

COOLOC : Vous êtes les seuls à proposer ce type d’investissement ?

Christophe Baudat : Il existe bien sûr des agences spécialisées dans  la colocation qui peuvent gérer un appartement pour vous. En revanche, nous sommes les seuls à proposer un produit d’investissement locatif basé sur un concept de colocation dans l’ancien. Et nous sommes les seuls à être référencés au Crédit Agricole sur ce type de produit.

COOLOC : Prenez-vous en charge des biens déjà acquis par les investisseurs ?

Christophe Baudat : Nous sommes de plus en plus souvent sollicités par des clients avec lesquels nous avons déjà travaillé. Ils possèdent un parc immobilier vieillissant, loué de façon classique. Ils veulent l’adapter à la colocation. Techniquement, c’est souvent réalisable. Mais si le bien n’est pas assez bien situé, je me réserve le droit de refuser.

D’autres clients ont un portefeuille d’investissements. Ils font une opération tous les 18 mois et nous sollicitent de nouveau pour leurs investissements locatifs rentables. De plus en plus de propriétaires font appel à nous à plusieurs reprises.

 

Un budget qui varie selon les villes choisies

COOLOC: Quelle est l’enveloppe pour un investissement locatif destiné à la colocation ?

Christophe Baudat : L’enveloppe doit couvrir l’achat du bien plus les travaux. Cela va de 190 000 €  pour un 3 chambres jusqu’à 2 millions €. Certaines villes se prêtent plus facilement comme Nancy, ou Amiens à des investissements autour de 190 000 – 200 000 €. A Bordeaux, en revanche, c’est impossible. Chaque ville a son marché.

Nous avons beaucoup de clients parisiens qui veulent investir 400 ou 500 000 €. Mais c’est impossible d’acheter quoi que ce soit à Paris à ce prix. Ils me disent donc ce qu’ils attendent et me demandent de trouver un bien par exemple à Lille, Nancy ou Lyon.

COOLOC : Comment parvenez-vous à convaincre les propriétaires les plus dubitatifs sur la colocation ?

Christophe Baudat : Le marché de la colocation double tous les ans. J’ai 1 chambre disponible pour 9 demandes à Reims, 1 sur 18 à Bordeaux. Il y a un véritable potentiel.

Et ce qui rassure en colocation, c’est que le risque est moindre. Si vous avez un appartement en location et que la famille ne paie pas, vous n’avez donc aucun revenu. En revanche, la colocation permet de réduire le risque. Par exemple si dans une colocation de 4 personnes, l’un des colocataires ne paie pas, les 3 autres eux paient. Ainsi, dans une colocation à 400€ par chambre, vous avez au moins 3 fois 400€.

COOLOC : Les propriétaires peuvent-ils intervenir sur les biens confiés à Colocatère ?

Christophe Baudat : Nous apportons notre expertise pour transformer et adapter la configuration des biens qui nous sont confiés. Le client peut éventuellement intervenir, mais plutôt au sujet de la décoration.

Il faut se remettre dans le contexte : c’est du locatif et c’est un investissement. Les propriétaires n’y habitent pas. Nous les rassurons sur le fait que nous allons bien nous en occuper et que le bien sera occupé et rentable.

 

Une gestion facilitée

COOLOC : Passer par Colocatère rend-elle la colocation plus gérable ?

Christophe Baudat : Certains propriétaires gèrent tout seuls. Nos clients sont avant tout des investisseurs qui ont fait le choix d’un investissement locatif dans l’ancien et dans la colocation. Nous trouvons la maison ou l’appartement et réalisons les travaux. 9, voire 10 clients, sur 10  ne veulent pas s’embêter avec les travaux quand il ne s’agit pas de leur résidence principale.

Nous nous occupons de la gestion. Et les propriétaires perçoivent les loyers régulièrement.

COOLOC : Qui habite dans les appartements de Colocatère ?

Christophe Baudat : Au niveau national, il s’agit à 50% de jeunes actifs, à 50% d’étudiants. Par exemple, à Reims, nous avons 55% de jeunes actifs et 45% d’étudiants. Les colocataires restent en moyenne 18 mois. Ils peuvent voir les disponibilités directement sur le site ou nous contacter. Nous fonctionnons comme une agence classique, avec un dossier, sauf que nous ne travaillons que sur des colocations.

Le bail est unique avec des co-titulaires. Mais sans caution solidaire. Personnellement, je n’accepterais pas de me porter caution pour quelqu’un que je ne connais pas.

 

Plus d’informations : le site de Colocatère

 

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Crédit photo : Samuel McGinity