Congé pour vente ou reprise : les règles à suivre

En tant que propriétaire, vous avez parfaitement le droit de reprendre votre appartement loué en co-location. Que ce soit pour y habiter vous-même ou pour le vendre.

En revanche, notamment depuis la loi ALUR (2014), les règles sont -un peu- plus strictes.

Récupérer votre appartement pour y habiter

Vous souhaitez récupérer votre appartement afin d’y loger vous-même ou d’y héberger un proche ? Pas de problème. A condition que le logement devienne une résidence principale. Impossible donc de reprendre votre bien pour en faire votre maison de week-end ou de vacances.

Qui sont les proches selon la loi ?

• Votre conjoint
• Votre partenaire de PACS
• Votre concubin. Attention, vous devez vivre en concubinage depuis au moins un an à la date du congé
• Un descendant, de votre côté ou de celui de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin
• Un ascendant, là aussi de votre côté ou de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin

Quelle procédure devez-vous suivre pour être en conformité avec la loi ?

• Donner congé à vos locataires

Vous devez bien sûr avertir vos locataires. En cas de co-location, vous devez envoyer une notification, par lettre recommandée ou acte d’huissier à chaque co-titulaire du bail. Vous pouvez également choisir une remise en mains propres contre récépissé, mais vous éviterez les contentieux en choisissant l’une des deux premières solutions.

Si votre recommandé vous a été renvoyé, la notification de congé n’est pas valable. Si vous ne parvenez pas à notifier vos locataires par lettre recommandée, ayez recours à un acte d’huissier. Onéreux, certes, mais efficace.

Dans votre lettre, vous devez indiquer :

• Les raisons du congé
• Les noms et adresses des bénéficiaires
• Le lien entre vous et les bénéficiaires si le bail a été signé après le 27 mars 2014 et la motivation de la reprise

Sans ces éléments, le bail sera automatiquement reconduit pour la même durée.

Depuis le 1er janvier 2018, vous devez également joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Quels sont les délais ?

Vous pouvez donner congé à échéance du bail. Mais vous devez prévenir vos co-locataires 6 mois avant l’échéance -ou 3 mois si le logement est meublé !

Ceci dit, rien ne vous empêche de donner congé à une date antérieure. Mais le congé ne sera applicable légalement qu’à la date d’échéance du bail. Vos locataires ne sont tenus de régler charges et loyers que durant le temps d’occupation réel du logement.

Un conseil : ne prenez pas vos locataires par surprise avec une lettre recommandée. Si possible, avertissez-les oralement auparavant, surtout si vous avez de bons rapports avec eux. Cela ne vous exonère pas de leur envoyer un recommandé. Mais vous pourrez peut-être négocier qu’ils libèrent l’appartement bien avant la fin du bail.

Restez honnête de votre côté. Vos locataires peuvent très bien contester votre décision, même après avoir quitté le logement. Il suffit qu’ils apportent la preuve que :

• Le logement est vide
• Qu’il n’a jamais été repris
• Qu’il est utilisé comme résidence secondaire.

Ils pourront s’adresser au tribunal d’instance dont dépend le logement loué pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Et vous risquez en prime une amende pénale. Bref un très mauvais calcul.

Le congé pour vente

La réglementation est un peu plus complexe dans ce cas de figure :

• Si vous donnez congé à vos locataires pour vendre le logement, ces derniers sont prioritaires pour l’acquérir. On dit alors que le congé vaut offre de vente aux locataires. Si dans les deux premiers mois du préavis légal, ceux-ci ne se sont pas manifestés, cela signifie qu’ils refusent d’acheter. Ils quitteront donc l’appartement à l’échéance du bail.

Au contraire, s’ils sont intéressés, ils doivent en informer le propriétaire par lettre recommandée, toujours au cours des deux premiers mois du préavis légal. Ils disposent ensuite de 2 à 4 mois pour signer l’acte de vente.

• Vous pouvez également vendre le logement occupé. Cela ne doit rien changer pour les co-locataires. Le bail et le montant du loyer restent les mêmes. Le nouveau propriétaire devra restituer le dépôt de garantie à l’échéance du bail.

Comment donner congé aux locataires en cas de vente ?

La procédure

Comme le congé pour reprise, le congé pour vente doit être notifié :

• Par lettre recommandée
• Par acte d’huissier
• Ou par remise en main propre contre récépissé…. Mais bon, pour éviter les contentieux, mieux vaut oublier ce dernier procédé.

Comme dans le cas précédent, TOUS les locataires dont le nom figure sur le bail doivent être notifiés. La lettre de congé doit indiquer :

• Le prix de vente ainsi que le paiement (échelonné ou au comptant)
• Ce que comprend le prix de vente (le bien immobilier et éventuellement les annexes)

Soyez vigilant : sans ces éléments, le congé perd sa validité et le bail est automatiquement renouvelé.

La question des délais

Si vous êtes le propriétaire d’origine, dit aussi “bailleur initial”, rien ne change : le courrier doit être envoyé 6 mois avant la fin du bail – ou 3 mois si le logement est meublé- et la notification est valable à partir du moment où- encore une fois- tous les locataires l’ont reçue.

Là aussi, vous pouvez demander aux colocataires de quitter les lieux avant – s’ils ne sont pas intéressés par la reprise de l’appartement. Mais ils ne sont tenus de vider effectivement les lieux qu’à l’échéance du bail.

Si vous êtes le nouveau propriétaire, les choses sont un peu plus compliquées :

• Si le bail se termine moins de trois ans après la date d’achat : il vous faudra être patient ! La loi stipule que le congé ne peut être donné qu’au terme du renouvellement du bail. En clair, vous gardez les colocataires jusqu’à la fin du bail et pour le bail suivant.
• Si le bail se termine plus de 3 ans après la date d’achat (la date de signature de l’acte faisant foi), vous êtes tranquille ! Vous pouvez donner congé aux colocataires à l’échéance du bail, voire avant si besoin, tout en sachant qu’ils ne sont tenus de quitter les lieux qu’à la fin du bail.

Les cas vraiment compliqués

Cas rares, mais que l’on peut encore trouver : certains logements sont soumis à la loi de 1948, particulièrement favorable – et c’est un euphémisme- aux locataires. Dans certains cas, il vous faudra, vous-même, proposer une solution de relogement aux colocataires.

De même, certains locataires sont dits “protégés”, pour des questions d’âge ou de ressources. Le renouvellement du bail est automatique sauf sous certaines conditions :

• • Vous avez vous-même plus de 65 ans
  • Vous avez une solution de relogement à proposer
  • Vous avez des revenus inférieurs au plafond de ressources des locataires protégés