Quel type de prêt pour un investissement immobilier locatif ?

La fluctuation des taux d’intérêt pourrait vous inciter à hésiter avant de souscrire à un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif. Si, comme la majorité des acheteurs, vous ne disposez pas des fonds nécessaires, le recours à un crédit bancaire est indispensable. Cependant, le choix du prêt immobilier peut être une décision cruciale.

Les meilleurs prêts immobiliers pour du locatif

Bonne nouvelle ! Il vous sera plus facile d’obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, pour la banque, cela signifie que vous disposez déjà d’un patrimoine – la propriété de votre résidence principale ou alors la capacité de rembourser grâce aux loyers. Votre opération est donc surtout un moyen d’accroître votre patrimoine. Dans ce cas, quels sont les prêts les plus intéressants pour investir dans l’immobilier locatif ?

Le prêt amortissable

Il s’agit d’un prêt immobilier classique que vous remboursez chaque mois par mensualité. Attention cependant si vous avez plusieurs crédits en cours : votre taux d’endettement ne peut dépasser 35% de vos revenus. Et les banques n’y dérogent pas, même si le gouvernement a tenté d’assouplir les règles.

La durée du prêt amortissable varie de 5 à 27 ans. Mais sachez que plus votre durée d’emprunt sera courte, plus le taux d’intérêt sera bas.

Le prêt in fine

Avec le prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez le capital lorsque le prêt arrive à son terme… en un seul versement !

Ce type de prêt offre des avantages notamment fiscaux :

• Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Cela peut contribuer à maximiser le rendement net de l’investissement.
• Tant que vous n’avez pas remboursé le capital, la valeur du bien n’est pas prise en compte par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Financièrement, les mensualités assez faibles peuvent être couvertes par les loyers perçus.

En contrepartie, l’emprunt coûte globalement plus cher que le prêt amortissable :

• Les taux d’intérêts sont plus élevés en raison des risques que prend la banque qui accepte un paiement différé.
• Les intérêts mensuels restent constants, calculés sur l’ensemble du capital emprunté, ce qui entraîne une augmentation significative du montant total à rembourser.
• Enfin le remboursement du capital vous contraint à avoir une disponibilité financière importante à la fin de l’emprunt.

Le prêt relais

Vous souhaitez vendre un bien immobilier et en racheter un autre ? Le prêt relais est fait pour vous. Il vous permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir cédé l’ancien. Jusqu’à ce que votre logement trouve preneur, vous ne rembourserez que les intérêts du prêt. Le remboursement du capital n’aura lieu qu’une fois la vente conclue. Mais attention, la durée du prêt relais ne peut dépasser 2 ans.

Quelle assurance pour un prêt immobilier locatif ?

Souscrire une assurance est obligatoire pour tout emprunt immobilier, y compris un emprunt immobilier locatif. Mais les banques sont souvent moins exigeantes pour un prêt immobilier locatif que pour l’achat d’une résidence principale.

Deux garanties sont cependant incontournables :

• la garantie Décès, 
• la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Cela signifie que vous êtes dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer toute activité génératrice de revenus et avez besoin d’une tierce personne pour vous accompagner dans les tâches du quotidien.

La banque peut vous demander d’autres garanties en fonction de votre situation : 

• l’Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT), 
• l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), 
• l’Invalidité Permanente et Partielle (IPP),  
• la Perte d’Emploi.

Il est probable que votre organisme prêteur vous propose une assurance. Mais vous êtes libre de choisir un autre assureur offrant de meilleures garanties et un tarif plus intéressant, au nom du droit à la délégation d’assurance prêt immobilier.

Si vous empruntez seul, la garantie s’appliquera intégralement à hauteur de 100 %. Si vous achetez à plusieurs, par exemple au sein d’une SCI ou SCPI, cette garantie totale de 100 % se répartit entre les divers emprunteurs ou associés.

Peut-on souscrire un prêt pour la location sans apport ?

Crédit sans apport à 100 % ou 110%

Avec le crédit sans apport à 100%, vous n’avez pas besoin de piocher dans votre épargne. La banque prête l’intégralité du montant du prix du bien. Voire plus avec le crédit sans apport à 110%. Ce dernier couvre les frais de notaire – soit 2 à 3% pour le neuf, 7 à 8% pour l’ancien – et les frais de dossier qui s’élèvent jusqu’à 1% du montant du bien.

Pourquoi une telle générosité ? Simplement parce que les banques peuvent compter sur les loyers pour rembourser l’emprunt. Et vous pouvez conserver votre épargne pour d’autres opportunités d’investissement, tout en acquérant votre patrimoine.

Vous pouvez également bénéficier du déficit foncier. Certaines charges liées à la rénovation du bien locatif sont déductibles de vos impôts. Cela rend l’opération fiscalement avantageuse.

Obtenir un prêt immobilier pour la location sans apport en 2024, est-ce encore possible ?

« Le timing n’est pas idéal car nous affrontons une remontée brutale des taux d’intérêt et des normes d’emprunt strictes. Les gens ne peuvent plus emprunter autant qu’avant. L’apport de l’acheteur est passé de quasi 0 à 20%. L’investissement locatif devient de moins en moins démocratique. Il est réservé aux classes moyennes supérieures capable de sortir 20% d’apport » regrette Thierry Vignal, président de Masteos. « Avant j’avais des clients modestes, qui malgré de petits revenus, ont pu se construire un patrimoine. Aujourd’hui, ce n’est plus possible. »

Il vaut donc mieux prévoir un apport personnel. Pour un investissement en immobilier locatif, ce dernier peut osciller de 6 à 10 % contre 20% pour l’achat d’une résidence principale.

Un emprunt immobilier locatif sans apport personnel reste cependant possible mais à certaines conditions … et avec un dossier très convaincant :

• Une situation solide : si c’est votre premier investissement locatif, mieux vaut que vous soyez en CDI. Ou 3 ans d’ancienneté si vous êtes indépendant. On vous demandera des comptes sains et un taux d’endettement qui ne dépasse pas 35%. Si ce n’est pas votre premier investissement, ce sera bien plus facile. Vous saurez mettre en valeur vos opérations précédentes.

• Un projet solide : le bien doit être bien placé et ne doit pas être une passoire thermique. Donnez une estimation réaliste des futurs loyers et de la rentabilité potentielle de l’opération. Dressez une liste des frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…). N’oubliez pas de prendre en compte les risques de dégradation ou de vacance locative.

3 avantages à investir dans l’immobilier locatif

• C’est le moyen le plus sûr de faire fructifier son patrimoine. Malgré la conjoncture, « on fait travailler l’argent des autres, puisque c’est la banque qui finance le bien et les locataires qui remboursent le prêt » explique Thierry Vignal. « Le tout sans prendre trop de risques. Sur toutes les autres classes d’actifs, par exemple l’investissement en bourse, je dois sortir du cash, j’investis et les risques sont peu maîtrisés. Il existe peu d’alternatives similaires à ce qu’offre la pierre sur la construction du patrimoine. Vous remboursez 1/300^e du prêt par mois.  La construction de votre patrimoine se fait de manière prédictive. C’est le meilleur vecteur d’enrichissement pour 95% de la population. »

• Votre bien prend de la valeur avec le temps. En cas d’augmentation plus rapide de la valeur du bien par rapport au taux du crédit contracté, vous réalisez un bénéfice.

• A l’heure actuelle, avec la hausse des taux d’intérêt, l’effort d’épargne peut faire peur aux investisseurs. Les loyers ne couvrent pas totalement le remboursement du crédit et les charges. Vous devez donc chaque mois couvrir une petite partie des mensualités. Mais, rappelle Thierry Vignal, c’est temporaire. Une fois que vous avez obtenu votre prêt, ce dernier ne bougera plus. En revanche, les loyers vont augmenter avec le temps, ce qui vous permettra de couvrir plus facilement vos mensualités. Et vous pourrez toujours renégocier vos mensualités à la baisse avec votre banque. Soyez optimiste : même si l’effort est un peu plus soutenu à l’heure actuelle, cela ne durera pas !