Prix de l’immobilier en 2023 : à quoi faut-il s’attendre ?
À quoi ressemblera le marché de l’immobilier en 2023 ? Ces dernières années ont été particulièrement dynamiques. Mais qu’en sera-t-il en 2023 ? Le marché va-t-il continuer sur sa lancée ?
Une dynamique maintenue
2022 est une excellente année : les prix ont grimpé, en moyenne, de 5,7%, portés par l’achat de maisons. Ces dernières ont la cote avec des ventes en hausse de + 6,5%, contre 4,7% pour les appartements.
2023 devrait marquer un retour à l’équilibre, avec une croissance plus mesurée, de l’ordre de 3%. Aucun effondrement donc, mais une régulation du marché bien accueillie par les professionnels.
Le nombre de transactions en 2023 devrait rester sous la barre du million. Le baromètre du groupe immobilier AVIV (Meilleurs Taux, Se Loger) anticipe 950 000 ventes, soit une baisse de 15%. Cette dernière s’explique, selon Xavier Timbeau, directeur principal à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) par l’annulation des ventes. Les propriétaires « ne trouvent pas de biens à acheter ». Depuis octobre 2018, le stock de logements en vente sur le marché français a chuté de 40%. Cela signifie-t-il que les prix de l’immobilier vont augmenter en 2023 ?
Des tendances variées selon les territoires
Le ralentissement du marché immobilier en 2023 recouvre des réalités locales bien différentes. Entre 2020 et 2021, les 50 plus grandes villes de France ont vu leurs prix augmenter de 5,4%. Aujourd’hui la tendance est au ralentissement. Certaines villes sont même en état de sur-offre. À Paris, les prix ont baissé de 1,2% en 2022. Cette baisse pourrait atteindre 3%, et le m2 passer sous la barre des 10 000 €.
Une tendance similaire s’observe dans d’autres grandes villes : -2% prévus à Lille et Lyon, -1% à Bordeaux et Toulouse. Une baisse des prix, certes, mais qui ne sera pas immédiatement sensible. « Il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix, met en garde Xavier Timbeau. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres. »
En revanche, les villes moyennes attirent et cela se répercute sur les prix. L’immobilier en 2023 devrait augmenter à Nice, Rennes, Nantes, et Strasbourg (+2%), Montpellier (+3%) Marseille et Grenoble (+4%).
Enfin, le marché immobilier en zone rurale devrait maintenir son rythme dynamique. Une croissance de 5% pour 2023 est prévue, sachant que les stocks sont deux fois moins importants qu’en 2019.
Quelles raisons pourraient ralentir le marché immobilier en 2023 ?
« L’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera minime, comparé à l’effet direct de la hausse des taux de crédit » prévient Xavier Timbeau.
Après avoir longtemps baissés, les taux de crédit immobilier sont en effet remontés. Depuis un an, l’augmentation est, en moyenne, de 2% pour un prêt sur 20 ans, soit un point de plus qu’en 2021. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, il faudra attendre fin 2023 pour un ralentissement de la hausse des taux : « Compte tenu des évolutions intervenues durant l’été, le taux moyen attendu est de 1,65% pour 2022, pour s’établir à 2,40% en fin d’année. Il prendrait encore 40 points durant le 1er semestre 2023 (à 2,80% fin juin 2023), pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024. »
Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a imposé un seuil maximum du taux d’endettement de 35% des revenus (assurance emprunteur comprise). Le taux d’usure, lui, est limité à 3,05% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Une situation peu favorable à l’emprunt. Les banques exigent aujourd’hui des apports personnels plus importants. Le nombre de refus de prêt a augmenté de 32% sur août et septembre 2022 par rapport à 2021. Une situation telle que le taux d’usure pourrait être révisé courant 2023.
Moins de disponibilités financières
En attendant, le crédit est aujourd’hui plus cher. Les mensualités sont plus élevées. La durée de remboursement s’allonge, les montants moindres… Tout cela dans un contexte inflationniste qui réduit les revenus des emprunteurs. Les propriétaires, eux, risquent de vendre leur bien moins cher. Ils voient ainsi se réduire leur propre capacité d’autofinancement pour acquérir un autre bien.
Tous ces éléments risquent de faire baisser de façon significative le nombre de transactions immobilières. La baisse du nombre de transactions pourrait entrainer une baisse de la demande, et donc in fine des prix de l’immobilier. « Si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l’ordre de 10 à 20%» prévient Xavier Timbeau, en particulier sur « les marchés qui ont énormément monté ces dernières années, à l’image du centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. » L’allongement des délais de vente est déjà une réalité sur le marché.
Les investisseurs, eux doivent s’attendre à une rentabilité plus faible, en raison de l’inflation et du plafonnement des loyers. Certains investisseurs pourraient alors décider de retarder ou simplement d’annuler leurs opérations en 2023.
L’arrivée massive des passoires énergétiques
En parallèle, les passoires énergétiques envahissent le marché : +7,7% de mises en vente de logements «F» ou «G» qui ne pourront bientôt plus être loués. Au détriment des logements les mieux isolés dont les ventes reculent de 4%.
Les passoires énergétique subissent aussi une décote, sauf s’ils se situent sur des marchés très tendus. Ils se vendent en moyenne 18% de moins qu’un logement classé A ou B ; 7% de moins par rapport au même bien classé «C, D ou E» et jusqu’à 14% de moins à la campagne, zone moins tendue que les grandes agglomérations.
Le marché immobilier en 2023 reste malgré tout dynamique, moins qu’auparavant, mais c’est le retour à un certain équilibre oublié ces dernières années.
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Crédit photo : Samuel McGinity
