Tendances du marché immobilier

Même si, dans la torpeur estivale, le marché est calme, quelles sont les tendances du marché de l’immobilier ? Si elles paraissent sombres pour les propriétaires, la co-location est la solution.

Pour les propriétaires, des tendances assez sombres

Selon l’observatoire des loyers CLAMEUR , l’immobilier locatif n’offre pas de perspectives très réjouissantes. Depuis 5 ans, la récession s’est imposée et la tendance se renforce.

• On signe moins de baux (mois 7,8% entre 2015 et 2017) alors que le nombre de ventes immobilières s’envole (plus de 1 million de ventes conclues en 2017)
• Depuis 2013 les loyers évoluent moins vite que l’inflation. Sur la période 2013-2017, ils ont progressé de 0,3% par an, soit deux fois moins vite que l’inflation à 0,6%. La nouvelle est d’autant plus mauvaise que la loi ELAN qui sera discutée à la rentrée prévoit l’encadrement des loyers.
• En tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à faire des travaux de rafraîchissement. Vous risquez sinon de devoir faire baisser – et pas qu’un peu – le loyer : – 5,5% sur Paris et même – 8,7% à Marseille. Or en 2017, l’effort d’amélioration était de 14,3% seulement. Contre une moyenne de 21,9% sur longue période (1998-2017). N’hésitez pas à donner un petit coup de peinture. Les loyers se maintiennent si des travaux de rafraîchissement ont été effectués et augmentent presque partout de 10% en cas de gros travaux.
• Ajoutez à cela la hausse de la CSG : au 1er janvier 2018, le taux est passé à 17,2% contre 15,5% auparavant. Or le résultat foncier des investisseurs bailleurs est soumis aux cotisations sociales comme les autres placements

Et pourtant l’investissement co-locatif a le vent en poupe

Des dispositifs comme la loi Pinel, qui permet des exonérations d’impôts, sont prolongés. Côté IFI (l’impôt sur la fortune immobilière), les biens immobiliers meublés dédiés à une activité professionnelle ne sont pas pris en compte.

Mais mieux que l’investissement locatif, l’investissement co-locatif se révèle une excellente affaire. Prenons l’exemple d’un appartement de trois pièces de 100m2, d’une valeur de

380 000€. Si l’acquéreur le loue en meublé LMNP avec 5 000€ d’ameublement à un seul locataire, ce dernier paiera 1 200€ /mois, ce qui donne pour une rentabilité nette de 2,4%. En co-location de 3 personnes, le loyer de 600€ par personne équivaut à un loyer de 1 800€ pour une rentabilité nette de 4,11%.

N’hésitez pas à choisir une décoration design et épurée, à ajouter un jacuzzi ou une cave à vin, un abonnement Netflix. Non seulement votre bien sortira de l’ordinaire, mais la rénovation et les équipements, en partie défiscalisables, ne vous coûteront quasi rien.

Et du côté des co-locataires ?

Hé bien, la tendance est plutôt au beau fixe.

Toujours selon l’observatoire Clameur, dans 53,8% des villes de plus de 100 000 habitants le prix au mètre carré diminue. Certes, les loyers ont augmenté à Aix-en-Provence (16,9€/m²), Lyon (13,2€/m²) et Nîmes (10,6€/m²), mais ils diminuent à Grenoble (12€/m²), Rouen (11,5€/m²) ou encore Rennes (12€/m²).

Et là encore, la co-location a le vent en poupe : les loyers ont diminué de 1,4% pour les 5 pièces, de 0,9% pour les 4 pièces, de 1% pour les 3 pièces et de 0,8% pour les deux pièces. Seuls les studios T1 ont augmenté de 0,5%. Bref si vous voulez payer votre loyer moins cher, voyez grand et choisissez la co-location.