Marché immobilier en 2021 : des tendances inédites
Le marché immobilier en 2021 en France sort-il de l’ordinaire ? Avec la crise sanitaire, on pouvait s’attendre à une année complexe… mais le marché immobilier en 2021 n’en finit pas d’étonner.
Des différences entre le neuf et l’ancien
Première surprise : crise sanitaire ou pas, le marché immobilier, en 2021, ne semble pas perturbé outre mesure par la crise. En novembre 2020, le volume des transactions sur un an ne présentait qu’une baisse de 4% par rapport à novembre 2019.
Si les transactions dans l’ancien ont bien résisté, le confinement a été plus difficile pour le neuf. L’offre et la demande ont largement souffert. Côté offre de logements sur 9 mois, la baisse dans la promotion privée atteint 40% (-36 000 logements) partout en France. Seuls 20 000 logements ont trouvé preneurs au troisième trimestre 2020, soit une baisse de 30 % de la demande sur les 9 derniers mois de l’année.
La crise est-elle uniquement en cause ? Les promoteurs accusent un prix du foncier trop élevé en cette période incertaine. En région, les prix tournent autour de 4 200 €/m2 (+ 3, 5 % sur un an). Ils sont autour de 5 200 €/m2 en région parisienne.
A cela s’ajoute l’entrée en vigueur de la Réglementation Environnementale 2020 (ou RE 2020) à l’été 2021 qui concerne toutes les nouvelles constructions. La RE 2020 a trois objectifs principaux :
– donner la priorité à la sobriété énergétique et à la décarbonation de l’énergie
– diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments
– en garantir la fraîcheur en cas de forte chaleur.
Pour les organisations professionnelles du bâtiment, la RE 2020 « fait courir un risque d’aggravation de la chute de la construction neuve dès 2021 et que des ajustements importants doivent être apportés pour garantir une trajectoire soutenable vers la neutralité carbone à l’horizon 2050.»
Une situation plus difficile pour les primo-accédants de la classe moyenne
Des prix qui freinent l’achat d’autant plus que les banques sont plus exigeantes dans l’octroi des prêts. Le courtier Vousfinancer a observé une hausse du taux de refus des banques de 17% au 4° trimestre 2020. Il n’était que de 5% en 2019. Un comportement sévère des banques alors même que les taux d’intérêt restent bas. Sur 15 ans, le taux moyen est à 1,10 %, 1,30 % sur 20 ans et 1,5 % sur 25 ans.
Une démarche qui va à l’encontre des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce dernier adopte une politique moins restrictive sur l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants.
- Le taux d’endettement maximum pour 2021 passe à 35 %, contre 33 % en 2020.
- La durée maximum des crédits passe à 27 ans en 2021 contre 25 ans en 2020
- Les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de financement en 2021, contre 15 % en 2020
Par ailleurs, le dispositif Pinel est prolongé jusqu’en 2024. Le PTZ restera en place également une année supplémentaire jusqu’à fin 2022 pour les particuliers souhaitant acquérir leur logement. Après quoi, il connaîtra quelques ajustements selon la ministre Emmanuelle Wargon.
Le marché immobilier à Paris … en berne
Le phénomène est apparu depuis quelques années et l’année 2020 l’a confirmé. Les prix sont en baisse à Paris ! Si la hausse avait été régulière – plus 26,6% en 10 ans- , le prix au m2 aurait dû dépasser les 11 000 €. Il stagne au contraire à 10 500 € et est même repassé parfois sous la barre des 10 000 €. Une tendance contraire à celle de l’Île-de-France où les prix, au contraire augmentent, ce qui n’avait pas eu lieu depuis 2013.
Selon le site Meilleursagents « La crise du coronavirus pourrait avoir légèrement modifié le regard des acquéreurs sur les attraits de la vie parisienne. Vie culturelle en berne, bars et restaurants fermés, offre de transport réduite… L’intérêt immédiat d’habiter intra-muros est moins évident. »
Les professionnels ont identifié un autre frein : l’absence des investisseurs étrangers non-résidents. Connus pour participer à la hausse des prix de l’immobilier, ils sont peu présents sur le marché, notamment dans les arrondissements les plus chers. Ainsi dans le 6e arrondissement, ils ne représentaient que 9,4 % des acheteurs au 3e trimestre 2020 contre 17% en 2015.
Les grandes villes … également touchées
Une baisse de l’immobilier parisien pourrait-elle être annonciatrice d’une baisse plus générale en France ? Rien n’est moins sûr. L’année dernière, la baisse des transactions au niveau national était de 4%…. et de 18% sur le marché parisien !
Le phénomène est loin de ne concerner que Paris. Selon la Fnaim, les villes les plus chères sont concernées. Plutôt que d’une baisse structurelle, peut-être peut-on y voir un déplacement du marché d’une zone trop chère vers des marchés plus accessibles et qui correspondent à une meilleure qualité de vie.
Selon Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI, cette baisse s’explique facilement : des prix trop élevés, des crédits moins accessibles…. La demande étant moins forte, les prix baissent à Paris et dans les villes les plus chères. « Il est toutefois utile de rappeler que la baisse des prix n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Elle pourrait même au contraire s’avérer salutaire, ne serait-ce que pour redonner de la solvabilité à une demande fragile. »
Un marché immobilier qui se déplace…
Si les acheteurs délaissent Paris et les grandes villes, où vont-ils ?
Les envies sont claires : « La demande des candidats à la propriété a bondi de 10% pour les maisons et a reculé de 9% pour les appartements » indique Yann Jéhanno, le président du réseau d’agences immobilières Laforêt. Cependant, « les signatures ont été assez rares, car il faut tenir compte de la scolarisation et les trajets domicile-travail malgré le télétravail ».
Chercher à proximité alors ? Les prix en petite et en grande couronne, contrairement à Paris sont en hausse : respectivement +2,5 % et +2,7 %. Certaines villes qui vont bénéficier de l’extension des transports ont vu leur prix exploser. Le prix du m2 a augmenté de 10% à Saint-Ouen en 2020, à 6 593€, de 9,4% à Alfortville -5 402 €/m²- qui bénéficiera de la ligne 15 à partir de 2025. Ce qui reste toujours 50% moins cher qu’à Paris. Obtenir davantage d’espace, à budget égal est un avantage majeur à l’époque où le télétravail se généralise.
L’attrait des régions
D’autres vont plus loin. Le nombre d’acquéreurs franciliens dans l’Yonne a augmenté de 27%, de 22% dans l’Eure, de 21 % dans l’Orne. Situés en bordure de la région parisienne, ces régions offrent un cadre de vie adapté à de nouvelles exigences : plus d’espaces, mais également une plus grande proximité avec la nature et la vie de village… sans se couper complètement de la capitale qui reste facilement accessible.
Même si le télétravail facilite la donne, travailler et vivre à la campagne, est-ce compatible pour des cadres urbains ? La scolarisation et la nécessité de se déplacer en voiture doivent aussi être prises en compte avant de se lancer.
Aussi, la surprise du marché immobilier de 2021 pourrait venir des villes moyennes. Objet de toutes les attentions des pouvoirs publics ces dernières années, les prix au m2 y restent accessibles. Autre avantage, et non des moindres, trouver un emploi en CDI est possible. Meilleurtaux, courtier en crédit immobilier, et Meteojob, site de recherche d’emploi ont ainsi établi un classement des villes où il fait bon vivre. Mulhouse arrive en bonne position (0,84 offre en CDI pour 100 habitants et un pouvoir d’achat immobilier de 85 m²). Rouen et Orléans offrent aussi de bonnes perspectives.
L’avenir du marché immobilier serait-il à rechercher dans un rééquilibrage du territoire ? De ce point de vue, les années à venir pourront confirmer ou infirmer la tendance. Elles permettront certainement en tout cas de rééquilibrer un marché immobilier devenu inaccessible pour une majeure partie de la population.
Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !
Crédit photo : Samuel McGinity
