Investir dans l’immobilier : une passion française
Les Français aiment investir dans l’immobilier. Mais d’où vient cet amour pour la pierre ? Et pourquoi perdure-t-il encore aujourd’hui ? Retour sur une passion française toujours d’actualité.
L’immobilier, une histoire vieille comme le monde…
Ou presque… Depuis que l’homme construit son habitat, l’immobilier existe. A Babylone, le Code de Hammurabi (1750 avant J-C) n’est pas loin de créer la copropriété en évoquant la vente du rez-de-chaussée d’un bâtiment dont le vendeur gardait l’étage. Concernant la location, la Rome antique était connue pour ses insulae, formées d’immeubles d’habitations collectives de plusieurs étages, divisés en appartements de location.
Cependant, construire coûte cher. C’est même un problème séculaire rappelle Guy Marty, fondateur de Pierre Papier, site d’information sur les placements immobiliers, dans un article sur l’histoire des crises immobilières. « Au début du XIIIe siècle, le verbe finer signifiait trouver les moyens de terminer la construction d’une cathédrale ou d’un château-fort. Et c’est ainsi qu’est né le mot finance ».
L’âge d’or pour investir dans l’immobilier
Il faut attendre le XIXe siècle pour que l’immobilier rapporte. À cette époque, des médecins prennent conscience des liens entre le développement des maladies et les habitats. Promiscuité, manque d’hygiène, de luminosité, de renouvellement de l’air et absence d’entretien ont favorisé, pendant des siècles, le développement des épidémies de choléra, de pestes et la cohabitation avec les rats.
Le 13 avril 1850, une loi relative au logement insalubre est adoptée. Elle transfère aux préfets les compétences en matière de logements indécents. Ils ont ainsi tout pouvoir pour enclencher une procédure d’expropriation. C’est le coup d’envoi de la transformation de quartiers entiers sous la houlette du baron Haussmann.
Le principe est simple : l’Etat exproprie les propriétaires au nom de l’insalubrité des logements, détruit les immeubles et vend les lots récupérés à des promoteurs. Ces derniers s’engagent à construire des immeubles selon un cahier des charges précis. Les travaux sont financés par l’emprunt. La ville se modernise, les loyers explosent et chassent les classes populaires vers les quartiers périphériques. Les débuts de la spéculation immobilière ? Il suffit de relire Zola pour avoir une idée des fortunes réalisées grâce à l’immobilier.
« Les investisseurs et les bailleurs s’assurent des revenus nets de l’ordre de 5,5%, supérieurs au revenu normal de la rente (3,5% par an)» rappelle le journaliste André Larané. La révolution industrielle, l’exode rural favorisent la construction. Et en effet, de 1871 à 1914, près de 5 millions de nouveaux logements apparaissent.
Les loyers, respectant la loi de l’offre et de la demande servent de référence pour calculer le prix de vente des immeubles. Un cas plutôt rare cependant. Les immeubles font partie des patrimoines et se transmettent au sein des familles par héritage ou entre institutionnels.
Le XXe siècle : un tournant
À partir d’aout 1914, la guerre appelle sur le front des milliers d’hommes. Pour éviter tout abus de la part des propriétaires, les parlementaires décident d’un moratoire sur les loyers. C’est alors l’administration qui décide du loyer maximum. La situation perdure après 1918.
Une fausse bonne idée ? Les loyers restent bloqués tandis que le coût de la vie, lui, continue d’augmenter. Résultat : les propriétaires n’ont plus les moyens d’entretenir les locations. Certains vendent leur bien à bas prix, d’autres sont expropriés. De plus en plus de logements deviennent insalubres, ce qui entraine la dégradation du parc locatif. Le renouvellement des logements est réduit de 50% comparé à la période d’avant 1914. Il faudra une nouvelle guerre pour que la situation évolue.
Entre 1940 et 1945, plus de 2 millions de logements sont détruits sur l’ensemble du territoire. En 1939, on comptait près de 13 300 000 de logements pour moins de 42 000 000 habitants. En 1946, 40 500 000 de personnes doivent se loger dans moins de 11 millions d’habitations. Et à l’époque, seuls 5% des logements disposent de l’eau courante, de l’électricité, du gaz, du chauffage et du tout-à-l’égout.
La loi de 1948 : un début de solution
Ce n’est qu’en 1948 que la loi n°48-1360 réintroduit la liberté des loyers … applicable seulement dans les logements neufs ou complètement rénovés.
Elle est encore en vigueur aujourd’hui. Dans les fameux logements « loi de 1948 », le bail peut être verbal. Il n’a pas de durée minimale. De plus, lors du départ ou du décès du locataire, certains bénéficiaires peuvent rester dans les lieux … sans limitation de durée. C’est le cas :
- du conjoint ou du partenaire de PACS
- des descendants ou ascendants directs du locataire à condition qu’ils vivent avec le locataire dans le logement depuis plus d’un an.
Cela reste bien insuffisant au lendemain de la guerre. Aux destructions et aux logements insalubres s’ajoutent l’exode rural et le baby boom. Les familles plus nombreuses ont besoin de logements plus vastes. La demande est d’autant plus forte que les 30 Glorieuses, une période de « plein-emploi », bat son plein. Les revenus des ménages augmentent, les habitudes changent. Dès les années 1965-1970, les premiers enfants du baby-boom veulent quitter leur famille pour voler de leurs propres ailes. Là encore, il faut davantage de logements.
Comment investir dans l’immobilier est devenu à la portée de tous ?
Comment répondre à la demande et financer les nouvelles constructions ? Grâce à des solutions innovantes, rappelle Guy Marty. Première innovation : la copropriété. Le principe, apparu dès les années 1930, se généralise dans les années 1950. La propriété d’un seul appartement et d’une copropriété des parties communes devient la norme. Des millions de familles peuvent alors acheter leur logement.
Oui, mais comment les construire, ces logements ? Grâce au crédit immobilier. Plutôt que d’épargner pendant plusieurs dizaines d’années, les particuliers engagent leur épargne future dans la construction de leur logement. Investir dans l’immobilier devient une pratique courante. Chacun peut devenir propriétaire immédiatement et rembourser son prêt progressivement, à taux fixe en fonction de ses capacités de remboursement.
Le système fonctionne encore très bien aujourd’hui au point que la Banque de France renouvelle régulièrement ses préconisations pour éviter toute dérive. En 2020, elle stipulait que les mensualités ne devaient pas dépasser 33 % des revenus perçus et la durée de remboursement plus de 25 ans.
« En cas de hausse des taux d’intérêt, la plupart des familles qui ont emprunté pour acheter ou pour louer ne sont pas vraiment affectées, rappelle Guy Marty. Une perte d’emploi ou un autre événement personnel malheureux peuvent rendre difficile de rembourser le crédit, mais ce n’est pas la mensualité qui a changé. » Ce qui rassure et pousse les Français à investir dans l’immobilier.
Les chocs pétroliers de 1973 et de 1979 et l’effondrement des bourses qui s’ensuit – « entre début 1974 et fin 1977, les actions ont perdu 45 % » note le site pierre-papier.fr, s’il en est encore besoin, renforcent la conviction qu’investir dans l’immobilier est plus sûr et plus stable.
Encore aujourd’hui, en dépit de la conjoncture, le crédit immobilier reste encore relativement accessible. Et c’est d’ailleurs l’un des investissements préférés des Français.
La pierre : une passion française ?
Au XIXe siècle, un quart des Français investissaient leur argent en bourse – seul moyen à l’époque de faire fructifier son épargne. Ils ne sont plus que 10% aujourd’hui à préférer la bourse au placement immobilier….
Car la rentabilité est toujours présente. Les prix de l’immobilier en valeur réelle ont été multipliés par plus de 4 à Paris entre 1968 à 2018. Une tendance à la hausse observée dans toutes les grandes villes de France. De 1999 à fin 2018, les prix de l’immobilier ont progressé de 153%, selon l’indice des notaires et de l’Insee Le CAC 40, lui, n’a progressé que de 14%.
Investir dans l’immobilier, une tendance fortement ancrée en France, et qui a de beaux jours devant elle. En 2023, l’immobilier représente encore 68% du patrimoine net des Français, selon une étude de la FNAIM. Et en 2023, selon une étude de Masteos, 41% des Français ont l’intention d’investir dans la pierre. 6% sont même prêts à le faire au cours de l’année.
Investir dans la pierre est décidément une passion qui dure en France !
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Crédit photo : Samuel McGinity
