Quelle tendance pour l’immobilier à Paris en 2022 ?

Une tendance confirmée à la baisse…

Quelles sont les tendances de l’immobilier à Paris en 2022 ? En 2020, elles étaient en baisse, est-ce toujours le cas en 2022 ?

Hé bien oui ! En septembre 2022, le prix au m² se négociait à 9.758 € en moyenne. Il était de 10.348 € en janvier 2022 et 10.768 € le m² en septembre 2021, soit 1000 € de moins ! C’est la première fois en 3 ans que le prix du m² est aussi bas dans la capitale indique une étude de Century 21.

D’une manière générale, la baisse des prix de l’immobilier à Paris tourne autour de 2%. Selon l’indice de la FNAIM, le prix de vente moyen était de 10.650 €/m² au 1^er octobre 2022.

Le prix moyen d’achat d’une maison était de 15 540 €/m². Pour un appartement, il faut compter en moyenne 10 607 €/m². Sans surprise, les petites surfaces reviennent plus cher : 10 550€/m²  pour un T1 contre 10.336 €/m² pour un T3. Les T4 et plus, en revanche, souvent situés dans des quartiers aisés, se vendent 11 038€/m². Selon les estimations, le prix des petites surfaces fin décembre avaient baissé de 1 % et celui des grandes surfaces de 0,9 %.

Certains spécialistes anticipaient même une baisse de près de 10% entre 2021 et 2022. Si la baisse de l’immobilier parisien a été largement moins forte, elle n’en est pas moins réelle. A l’inverse du reste de la France … où les prix ont tendance à monter : + 5,7% en moyenne. « Paris, reste un exemple fort du désamour des Français pour les zones urbaines avec une baisse de -1,2%, confirmant la baisse de -1,8% observée l’année passée » explique le site MeilleursAgents.com.

Qui ne touche que Paris

En 2020, crise sanitaire aidant, la baisse des prix pouvaient s’expliquer par le départ des Parisiens à la recherche de plus d’espace et d’un meilleur cadre de vie. Les prix de l’immobilier à Paris en 2022 sont toujours soumis à cette même cause. Si la ville continue de fasciner, la vie y est décidément trop chère et trop stressante pour nombre d’habitants.

Le phénomène ne touche cependant que Paris et non sa région. Le dynamisme des communes connectées à la capitale à travers le Grand Paris Express attirent toujours davantage. Le Val-d’Oise enregistre une hausse de 6,3 % des prix de l’immobilier, suivi de la Seine-et-Marne avec + 4,9 %, de l’Essonne (+3,8 %) et de la Seine-Saint-Denis (+2,7 %); seule exception à la règle, les Hauts-de-Seine : – 1,4 % sur un an. Mais la recherche d’une vie meilleure serait-elle la seule explication ?

Une baisse relative

D’autres éléments sont à prendre en compte, qui ne sont pas forcément propres à l’immobilier à Paris en 2022, mais dépassent ce cadre. Par exemple, l’accès au crédit qui est aujourd’hui plus difficile. La BCE, pour lutter contre l’inflation a remonté ses taux et, depuis le 1^er janvier 2022, les nouvelles règles du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) interdisent l’emprunt au-delà de 35 % des revenus et sur une période excédant 25 ans. Même pour emprunter, vous devez avoir un apport plus conséquent.

De plus, la loi Climat impose aux propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation énergétique sous peine de ne plus pouvoir louer les logements classés F et G. Une enquête de 2021 montrait que 32% des propriétaires de logement locatifs songeaient ainsi à vendre leur bien. Le prix des passoires thermiques parisiennes pourrait donc lui aussi baisser, surtout si les acheteurs négocient en mettant en avant le prix des travaux à réaliser. De plus, dans le contexte de crise actuel, les acheteurs se donnent davantage de temps pour investir. Les transactions durent en moyenne 78 jours contre 44 il y a encore un an.

Attention, l’offre a beau s’étoffer, les acheteurs restent plus nombreux que les vendeurs ! Selon l’Indice de Tension Immobilière (ITI), la demande reste supérieure à l’offre de 7%.

Les notaires du Grand Paris indiquent que le marché parisien a vu au 2e trimestre 2022, le volume de ventes progresser de 9% en un an.

D’une manière générale, au vu des prix pratiqués, la capitale est aujourd’hui réservée aux acquéreurs disposant de solides moyens financiers, ce qui soutient les prix. Surtout lorsque l’on constate que la Capitale capte 6 % des recherches d’habitations en France. En effet, les investisseurs savent que, quelle que soit la conjoncture, le patrimoine immobilier parisien gardera sa valeur, même en période de crise. La pierre résiste, la demande reste donc forte dans la capitale.

Moins de locations disponibles ?

Un point d’inquiétude subsiste : la part des investissements locatifs a reculé de 18,6 % pour atteindre 26,3 % au 1^er semestre 2022. Faut-il redouter la pénurie de logements à louer à venir ?

Pour tout savoir sur les tendances de la co-location, consultez la rubrique “Logement” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à la newsletter pour ne rater aucun article !

Crédit photo : Samuel McGinity