L’ISR immobilier : comment ça marche ?

Investir dans l’immobilier de façon responsable et durable, c’est aujourd’hui possible grâce à l’ISR, ou investissement socialement responsable.

En quoi consiste l’ISR ?

Depuis près de vingt ans, ce ne sont plus uniquement des critères financiers qui déterminent les investissements. Les critères sociaux, environnementaux, responsables prennent de plus en plus de poids au regard des investisseurs, y compris des particuliers. C’est ce que l’on appelle aujourd’hui l’Investissement Socialement Responsable (ISR). Selon les investisseurs séduits par l’ISR, il permet d’identifier les entreprises qui seront le plus performantes sur le long terme.

Comment l’ISR se présente-t-il et comment y accéder si vous êtes un investisseur particulier ? Trois solutions s’offrent à vous :

• Investir dans un fond socialement responsable. Ce dernier sélectionne les entreprises les plus performantes en termes de développement durable, en croisant critères financiers, critères sociaux et environnementaux d’évaluation des entreprises cotées
• Les fonds d’exclusion ou « placements éthiques » excluent des entreprises dont les activités ne rentrent pas dans le cadre de critères moraux, éthiques (par exemple, des entreprises d’armement, de jeux, de tabac, ou dont l’activité menace l’environnement comme les OGM ou le nucléaire…)
• Plus courants aux Etats-Unis qu’en Europe, l’activisme ou engagement actionnarial implique directement les investisseurs. Ils peuvent exiger des entreprises une politique de responsabilité sociale ou environnementale, soit en les interpellant directement, soit en exerçant leur droit de vote en assemblée générale.

Il existe également des placements dits éthiques : les « fonds de partage » cèdent une partie des bénéfices générés à des ONG ou des associations. Les produits financiers solidaires utilisent les produits d’épargne pour financer des projets d’économie solidaire.

L’ISR dans l’immobilier 

Un investissement responsable dans l’immobilier est-il possible ? Il est en tout cas souhaitable. Le secteur de l’immobilier et de la construction en France est à l’origine de 43% de la consommation d’énergie finale, 25% des émissions de gaz à effet de serre, 16% de la consommation d’eau et 40% de la production de déchets. Par ailleurs, à travers l’accueil de personnes à mobilité réduite, de seniors ou d’étudiants, l’immobilier remplit une fonction sociale majeure.

La question de l’investissement ISR est donc centrale et pas uniquement pour les fonds d’investissements à vocation immobilières comme les OCPI ou SCPI… Les investisseurs particuliers sont de plus en plus nombreux à vouloir réaliser un investissement qui ait un impact favorable sur l’environnement et la société. Et dont les résultats sont rapidement visibles.

La démarche est d’autant plus aisée que, dans un marché très concurrentiel et face à une demande forte des investisseurs institutionnels et particuliers, les gestionnaires immobiliers élaborent leurs programmes immobiliers en intégrant des critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance (dits ESG).

L’impulsion fondamentale des investisseurs particuliers…

Ce sont peut-être les particuliers qui seront les plus à même de changer la donne. En effet, les conseillers en gestion du patrimoine remarquent qu’ils sont de plus en plus nombreux à aborder spontanément la question des produits vertueux et socialement responsables, par exemple en s’informant sur les niveaux d’émission de CO².

Ainsi, l’adoption d’une démarche ESG s’impose dans le secteur immobilier. En 2020, selon l’enquête 2020 de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), 98% des acteurs de l’immobilier d’investissement interrogés disent adopter une démarche ESG. 74% d’entre eux déclarent avoir un objectif lié à la consommation d’énergie ; 75% ont un indicateur de suivi pour la santé et la sécurité de leurs occupants. 75% se sont fixé des objectifs en matière de réduction de leur impact sur le changement climatique.

Des critères variés

Si les critères environnementaux sont assez largement pris en compte, il n’en va pas de même pour les critères sociaux et de gouvernance, ce qui donnait lieu à différentes approches parfois très innovantes. Ainsi l’acteur social Adoma loge des personnes en grande précarité (jeunes en insertion, travailleurs précaires, demandeurs d’asile…) et participe à leur réinsertion. Faisant partie du fonds à impact social Hémisphère, il est régulièrement audité par KPMG sur la qualité de son accompagnement. En termes de gouvernance, certains critères portent sur les conditions de travail et la lutte anti-corruption pour les différents acteurs du bâtiment.

L’accessibilité en transport en commun, l’adaptabilité de l’aménagement intérieur et les conditions de confort et de santé au sein des bâtiments sont les critères sociaux les plus fréquemment mentionnés. Quelques investisseurs ont mis en place des critères d’exclusion. Ils refusent par exemple la location de leurs actifs immobilier industriels à certaines activités (tabac, armement…). Il existe également des pistes pour évaluer l’impact d’un immeuble sur son territoire, avec, par exemple la prise en compte de la participation à la redynamisation d’un quartier, à travers ses impacts sociaux, sociétaux, économiques et culturels.

Un label ISR dédié à l’immobilier

Les acteurs publics ont également à cœur de reconnaître ce mouvement. Depuis l’été 2020, un label ISR pour les fonds immobiliers a été mis en place. Très attendu par tous les acteurs de l’immobilier, il identifie les fonds pratiquant les investissements les plus responsables ou ayant des pratiques vertueuses.

En effet, le label ISR oblige les sociétés labellisées à :

• Définir et communiquer les objectifs ESG,
• Mettre en place une méthodologie d’analyse des performances ESG lors de l’acquisition et lors de la détention des actifs,
• Déterminer des indicateurs et des moyens d’analyse et rendre compte des résultats obtenus,
• Expliquer la manière dont il prend en compte les résultats de l’analyse ESG dans les décisions d’investissement et de gestion,
• Mettre en œuvre les moyens pour engager tous les acteurs dans la démarche,
• Communiquer de façon transparente sur les résultats,
• Sans oublier d’instaurer un dispositif de mesure et de suivi permettant d’évaluer les impacts de la méthode.

Qui est éligible au label ISR ? Les fonds d’investissement tels que :

– les SCPI;

– les OPCI Grand Public et les OPCI Professionnel (OPPCI);

– les autres fonds non cotés.

Le label est attribué pour une durée de trois ans, renouvelable. Les contrôles, eux, sont annuels. Un organisme peut parfaitement perdre son label en cas de manquement à l’une des obligations listées.

Comment les particuliers peuvent-ils y avoir accès ?

Quel est l’intérêt de ce label pour les investisseurs particuliers ? Il est d’abord d’ordre informatif. Ils obtiennent ainsi une meilleure visibilité sur les fonds adoptant une démarche socialement responsable. Ces derniers doivent communiquer leurs résultats et s’engagent à améliorer les performances ESG de leurs actifs.

Le label ISR apporte plus de transparence. Les particuliers sont cependant obligés d’investir dans un portefeuille. Ils ne peuvent avoir un label ISR à travers un investissement locatif par exemple.  « Pour les investissements en direct à petite échelle, rappelle Adrien Hardy, lui-même investisseur, il n’y a pas encore de projets « labellisés ». Du moins, pas à ma connaissance. Le particulier doit donc s’assurer qu’il investit dans un projet qui a « du sens » par lui-même en améliorant certains points ISR. Il peut s’agir par exemple d’améliorer l’isolation du bien, ou ses installations techniques. Mais il peut également échanger avec les locataires pour mettre en place des améliorations pour ces derniers… »

La démarche ISR prend aujourd’hui de nombreuses formes. Mais c’est avant tout grâce à la pression des investisseurs particuliers que le mouvement s’impose. Chaque pas vers un monde meilleur compte. Et même les acteurs financiers en sont maintenant convaincus !

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Crédit photo: Samuel McGinity